16+ 18 декабря, понедельник
обновление в 13:25
Рынок жилья

Видео

Twitter BN.RU

пресс-релизы

Индексы БН.РУ


27.11.2017 | 08:00

Застройщики уходят от минимализма. Но не все

Текст: Александр Смирнов    Фото: Алексей Александронок

Средняя площадь квартир в новостройках массового сегмента впервые перестала сокращаться. БН разбирался, кто из застройщиков больше не режет метражи и сокращает долю малагабаритного жилья в своих новых проектах.

Чем сильнее в последние годы сжимался кошелек покупателя на рынке новостроек, тем больше студии с однушками захватывали массовый сегмент, вытесняя иные форматы. Квартиры таяли, а на рынок все чаще выходили комплексы, под завязку забитые малогабаритным жильем с беспрецедентно маленькой средней площадью.

Падение на пределе

Точки насыщения малогабаритом, судя по всему, рынок достиг в прошлом году.

В 2017-м появились признаки изменения тренда. Средний метраж у пополнивших петербургский рынок квартир впервые за несколько лет прекратил падение и остался на прежнем уровне – 44,9 кв. м. В новостройках предместий он вовсе пошел в рост: за истекший год площадь квартир в новых проектах закадья увеличилась с 38 до 41 кв. м.


Перетекание спроса с пригородных территорий в черту Петербурга и обострившаяся конкуренция привели к тому, что ряд застройщиков в этом году впервые взяли курс на увеличение площади квартир.


Мы изучили, как за два года менялась квартирография проектов у застройщиков первой десятки, которые в текущем году вывели в продажу больше всех жилья. По данным отдела оценки и аналитики БН, за десять месяцев на их долю пришлось почти 60% всех новых объемов. Впереди со значительным отрывом идут Setl City и «Группа ЛСР», у всех остальных игроков доли в общем объеме вывода сопоставимы (см. таблицу 1). Еще раз подчеркнем, что речь идет исключительно о проектах масс-маркет (эконом- и комфорт-класс).

Кто как нарезает

Как можно видеть, у двух ведущих застройщиков, которые своим предложением охватывают свыше четверти рынка, показатели среднего метража квартир в новых проектах за последние три года поменялись незначительно (см. таблицу 2). При этом безусловный лидер рынка Setl City, резко нарастивший вывод квартир в новых и давно реализуемых объектах (ЖК «Планетоград», «МореОкеан», «Невские паруса», «Солнечный город», «GreenЛандия 2» и др.), продолжает делать ставку на малосемейный формат жилья. Особенно это заметно по областным проектам застройщика, в квартирографии которых идет дальнейшее увеличение доли студий и однушек (скачать таблицу 3). В жилых комплексах застройщика они представлены примерно в равной пропорции.

У «Группы ЛСР», также в этом году усилившей объемы вывода в продажу новых квартир (ЖК «Калейдоскоп», «Новая Охта. На речке», «Цивилизация», «Цветной город» и др.), отметим увеличение доли двушек и трешек. А вот квартиры-студии в новых объектах застройщик практически не проектирует. Отсюда и общий показатель выше среднего по рынку.

Наиболее существенные изменения метражей за три года произошли в объектах компании «Главстрой-СПб». Как известно, свой самый масштабный проект девелопер позиционирует в сегменте эконом-класс и сделал ставку на максимально рациональные планировки. Средняя площадь квартир (ЖК «Северная долина», «Юнтолово») за несколько лет потеряла 10 квадратов и снизилась до 36,5 кв. м. Обратим внимание, что долю однушек застройщик почти не меняет – это чуть более половины всех квартир. Еще около четверти – студии, их доля за пару лет существенно выросла.

Безусловным лидером минимализма на рынке по-прежнему выступает компания «Полис Групп». При том что застройщик ощутимо повысил порог комфортности – средняя площадь квартир в новых корпусах ЖК «Краски лета» по сравнению с прошлым годом подросла с 26,7 до 31,3 кв. м. Похоже, рекорды мелкой нарезки застройщик оставил в прошлом: за 2014 год, к примеру, в одном из корпусов того же комплекса средний метраж квартир составил 23,5 кв. м, а доля однушек и студий была доведена до 98%. В текущем году застройщик вывел на петербургский рынок сразу два новых проекта (ЖК «Полис на Комендантском», «Полис на Неве»), и средний метраж квартир в них также невелик – 30,9 квадрата.

Самую высокую в городе планку по размерам квартир уже несколько лет держит компания «Эталон ЛенСпецСМУ». В новых корпусах ЖК «Галактика» этот показатель составляет 55,5 кв. м. Квартирографию застройщик с годами почти не меняет: около 10% студий, свыше 40% однушек, доля трешек традиционно одна из самых высоких по городу – 16,6%.

Значительно увеличился средний метраж в городских проектах компании «ЦДС» (ЖК «Приневский») – почти втрое выросла доля двухкомнатных квартир. Стало их больше и в областных проектах застройщика (ЖК «Муринский посад», «Новое Янино»). Меньше однушек и студий начала предлагать покупателям компания «КВС» в своем ЖК «Новое Сертолово».

Разнонаправленно ведут себя пришедшие на местный рынок два-три года назад застройщики-«варяги». Компания Glorax Development в новых очередях и проектах (ЖК Golden City, «Английская миля», «Второй квартал») сделала ставку на более просторные квартиры – средняя площадь за год подросла почти на 5 квадратов, до 50,4 кв. м. Студии застройщик практически не предлагает. Столичная ФСК «Лидер» тоже чуть увеличила метражи и долю двушек/трешек во второй очереди ЖК «UP-квартал “Комендантский”». Но в областном проекте застройщика (ЖК «Светлановский»), так же как и в ЖК «Мурино» от компании «Самолет ЛО», средние площади квартир сохраняют курс на снижение.

Студии в минус, двушки в плюс

Вполне возможно, рынок дошел до пределов насыщения малогабаритным жильем. По крайней мере, на это указывают средние цифры: по сведениям Центра оценки и аналитики БН, доля студий и однушек с начала года в новых городских проектах впервые сократилась с 70% до 67% по сравнению с аналогичным периодом 2016-го. Доля двушек выросла с 22% до 24%, а трешки набрали процент. В новостройках предместий изменения более существенны: доля студий и однушек за девять месяцев уменьшилась с 76% до 71%, столько же прибавили двушки.

Каждый из застройщиков сам определяет оптимальную квартирографию новых проектов, ориентируясь на свою целевую аудиторию и спрос. И, как можно видеть из данных БН, у многих игроков первой десятки по объемам нового строительства средний метраж квартир пошел в рост.

Характерен и тренд на уменьшение числа студий в квартирографии некоторых девелоперов.

По данным КЦ «Петербургская недвижимость», точку насыщения этим форматом рынок Петербурга и Ленобласти прошел в конце 2015 года – тогда доля студий в новых жилых комплексах достигала 39%. За два прошедших года этот показатель снизился до 29%. Застройщики переформатировали проекты в пользу однокомнатных и двухкомнатных квартир.  

При всем том говорить о падении покупательского интереса к малогабаритному жилью не приходится – по-прежнему это свыше 70% спроса. Рынок продолжает подстраиваться под запросы клиента, который, в свою очередь, намерен и далее экономить на покупках. Но 15-метровые клетушки уже никому не нужны. В моде эргономика, и даже студии застройщики научились проектировать с двумя окнами, балконами, эркерами и прочими признаками комфортного жилища.


МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы «ЦДС»:

– Да, действительно, в последние годы наметилась тенденция к снижению доли студий в новых проектах. Пока речь идет о снижении в пределах нескольких процентов, но, полагаю, тенденция сохранится. Чем доступнее инструменты приобретения недвижимости, в частности ипотечное кредитование, тем выше спрос на более комфортные форматы – одно- и двухкомнатные квартиры.

Хотя на рынке по-прежнему остаются покупатели, которым не нужна большая жилая площадь или они совершают покупку с инвестиционными целями. На мой взгляд, грамотно спланированная студия может быть лучше «убогой» однокомнатной квартиры. Да и некоторым категориям клиентов, например студентам, не нужны маленькие отдельные комнаты. Они предпочитают открытое пространство.
В своих проектах мы, безусловно, учитываем рыночные тенденции, чтобы предлагать покупателям оптимальные планировочные решения.


МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Юлия Ружицкая, директор по продажам компании «Главстрой-СПб»:

– Сегодня доля студий и однокомнатных квартир в проектах «Главстроя-СПб» составляет не более 60-65% от всего объема предложения в продаже. На долю семейных квартир (евродвушек и евротрешек) приходится порядка 35-40%. Вряд ли следует говорить о существенном снижении спроса на формат квартир-студий.

Скорее можно констатировать рост интереса к малогабаритным двухкомнатным и трехкомнатным квартирам. Основной тренд сегодня – больше функций на той же площади, поэтому все популярнее становятся европланировки, сочетающие доступную цену и комфортный для жизни метраж. В результате квартиры меньшей площади вмещают в себя больший функционал, чем раньше.
Например, еще в 2016 году мы, отметив формирующийся спрос на семейные квартиры евроформата площадью 50-60 кв. м с двумя спальнями, спроектировали их в новых очередях ЖК «Северная долина» и «Юнтолово». После выхода на рынок это предложение было выкуплено в первую очередь.


МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Евгения Литвинова, руководитель отдела проектного консалтинга КЦ «Петербургская недвижимость»:

– В Санкт-Петербурге доля студий и однокомнатных квартир в структуре вновь выведенных объектов класса масс-маркет в 2017 году скорректировалась незначительно по сравнению с 2016-м – с 71% до 70%. В свою очередь, в пригородной зоне Ленобласти их доля по сравнению с 2016 годом снизилась с 80% до 74%.

Изменения обусловлены тем, что в структуре вывода новых объектов доля двух основных локаций (Мурино и Кудрово) сократилась с 63% в 2016 году до 50% за девять месяцев 2017-го.
Мы наблюдаем рост покупательского интереса к городским проектам. В общей структуре спроса в Санкт-Петербургской агломерации наибольшими темпами увеличилась по сравнению с 2016 годом доля однокомнатных квартир (с 41% до 44%). В структуре спроса в Петербурге совокупная доля студий и однушек увеличилась с 65% до 68% (по сравнению с 2016-м). В структуре спроса на объекты в пригородной зоне Ленобласти доля студий сократилась с 37% до 34%, а доля однокомнатных квартир увеличилась с 40% до 43%.


Таблица 1

Застройщик

Доля общей площади квартир

Setl City

18,8%

ЛСР. Недвижимость-СЗ

9,5%

Полис Групп

5,8%

Glorax Development

4,5%

Эталон ЛенСпецСМУ

4,3%

Главстрой-СПб

4,0%

ЦДС

3,9%

ФСК Лидер

3,0%

Самолет ЛО

2,4%

КВС

2,3%

Источник: БН


Таблица 2

Застройщик

Регион

2015

2016

2017

Setl City

СПб

35,6

35,6

34,9

Setl City

ЛО

34,9

35,2

33,7

ЛСР. Недвижимость-СЗ

СПб

51,1

48,3

49,9

Полис Групп

СПб

-

-

30,9

Полис Групп

ЛО

30,6

26,7

31,3

Glorax Development

СПб

46,9

45,7

50,4

Эталон ЛенСпецСМУ

СПб

58,5

53,7

55,5

Главстрой-СПб

СПб

46,4

43,1

36,5

ЦДС

СПб

39,6

37,0

43,3

ЦДС

ЛО

38,0

38,4

37,3

ФСК Лидер

СПб

-

41,3

42,7

ФСК Лидер

ЛО

35,9

39,2

36,8

Самолет ЛО

ЛО

-

37,8

36,4

КВС

СПб

-

-

47,1

КВС

ЛО

45,6

44,0

46,1

Источник: БН


Скачать таблицу 3 «Квартирография новых проектов, вышедших на рынок Санкт-Петербурга и Ленобласти в 2015-2017 годах»


Акции и скидки

Обнаружив неточность в тексте, выделите ее и нажмите Ctrl+Enter.

Любое воспроизведение, распространение, публичный показ, доведение до всеобщего сведения, перевод и другая переработка, а также иные предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации способы использования материалов, размещенных в сети интернет по адресу www.bn.ru, допускаются только с разрешения ее правообладателя – ООО «Управляющая компания ”Бюллетень недвижимости”» с учетом Правил заимствования.
СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЕ
Рейтинг@Mail.ru
Пользовательское соглашение
Политика конфиденциальности BN.ru
Система Orphus