16+ 18 декабря, понедельник
обновление в 13:25
Рынок жилья

Видео

Twitter BN.RU

пресс-релизы

Индексы БН.РУ


21.11.2017 | 08:00

Разрешения на строительство надо выдавать за деньги

Текст: Александр Смирнов    Фото: Алексей Александронок

Напомним, в первой части разговора наш собеседник рассуждал в основном о перспективах отрасли в случае окончательной отмены долевого строительства. Теперь пришло время перейти от общих к более частным вопросам.

– Вопреки непрерывной борьбе с административными барьерами количество согласований в строительстве не тает. У застройщиков головная боль последнего времени – это согласование архитектурно-градостроительного облика будущего проекта (АГО). Вам недавно удалось через Верховный суд изменить регламент таких согласований…

– Когда Минстрой утвердил исчерпывающий перечень согласований в строительстве, то в местном законе у нас прописали, что заключение по АГО требуется до момента выдачи градплана. Вот это абсолютно незаконно. По федеральному законодательству градплан земельного участка – это просто выписка, формальная бумажка, по которой можно узнать про ограничения для будущей стройки, в то время как АГО по своему составу – это фактически почти вся архитектурная часть проекта. То есть вы должны сделать проект еще до того момента, как узнали, что здесь можно построить.

Мы обжаловали в городском и Верховном суде одну конкретную норму – необходимость получения АГО до градплана. Суд с нами согласился. Сам закон «О порядке согласования архитектурно-градостроительного облика…» отменять не планировали. Хотя суд и сделал отдельный вывод о том, что процедура принятия данного закона в Петербурге не была соблюдена.

Сейчас судебное решение вступило в законную силу, а городской парламент решил привязать согласование АГО к дате получения разрешения на строительство. Правда, вновь не указаны последствия неполучения данного согласования для застройщика – нет ни административной ответственности, ни оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство.

– Насколько теперь легче будет согласовывать проекты?

– Юридически мы решили основную проблему: процедура стала более последовательной. Получив градплан, застройщик, скажем так, уже в меньшей степени зависит от города. Ведь основная проблема одна: обзавестись разрешением на строительство в Петербурге гораздо проще, чем получить на руки градплан. И оспорить в судебном порядке отказ в выдаче разрешений на строительство в случае необходимости застройщику также гораздо проще – Госстройнадзор выдает их на основании четкого перечня документов.

В то же время комитет по градостроительству и архитектуре при согласовании АГО наделен своего рода дискреционными полномочиями, основанными на субъективных пристрастиях: нравится – не нравится. К тому же оценивать архитектурно-градостроительный облик проекта в историческом центре – это одно, а согласовывать цветовые и иные фасадные решения на окраинах – другое: зачем это делать, не совсем понятно.

– Обратимся к новшествам законодательства. Градкодекс с этого года ввел новый термин – проект комплексного устойчивого развития территории (КУРТ). В Петербурге под их реализацию уже наметили полтора десятка зон. Законодатель действительно дал в руки города и девелоперов эффективный механизм преобразования «серого» пояса?

– В целом сама идея и концепция – правильные, но юридическая техника закона пока оставляет желать лучшего. Мы плотно занимались этой темой и буквально по словам разбирали все статьи, посвященные КУРТ.


Перспективы реализации таких проектов в ближайшем будущем зависят от того, сможет ли Петербург принять нормальное региональное законодательство в этой сфере.


Регионам отданы на откуп большие полномочия в рамках преобразования территорий, и если город их юридически реализует, тогда механизм сможет заработать.

– Запускать такие проекты ведь теперь можно по инициативе не только органов власти, но и правообладателя? Кроме того, появился механизм принудительного госизъятия по упрощенному порядку...

– Частный инвестор принимает решения только в отношении своих земельных наделов, а также свободных городских участков, где допустимо размещение исключительно объектов социальной инфраструктуры. Опять же, эту землю ему могут предоставить на определенных условиях и исключительно на торгах. То есть может выиграть кто-то другой.

Изъятие по инициативе государства возможно только в случае, если половина территории занята аварийными постройками, самостроем, используемыми не по назначению объектами и т. д. Но непонятно, кто будет все это определять и подсчитывать. Или как установить статус самовольной постройки – потребуется решение суда или нет? Непонятен и сам механизм госизъятия: решение принимает город, а изъятие происходит за счет инвестора и в его пользу – очень интересная юридическая конструкция. Что это за госнужда – когда объекты изымают в пользу другого инвестора? Словом, вопросов пока больше, чем ответов.

Территории под проекты КУРТ, которые сейчас широкими штрихами нарисованы в ПЗЗ, – это зоны перспективного развития. Город хотел бы их преобразовать, но пока не понимает, как. 

– С октября вступили в силу изменения в Градостроительный и Воздушный кодексы РФ, согласно которым чуть ли не половина территории Петербурга превращается в приаэродромные зоны с особыми условиями использования. Какие последствия это будет иметь для строительного рынка?

– Федеральный законодатель установил приоритет таких зон над Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Любое новое строительство в санитарно-защитных зонах Пулково и границах полос воздушных подходов теперь подлежит согласованию в Росавиации. Новые карты таких зон в Петербурге уже утверждены – в границы приаэродромных территорий Пулково попадает значительная часть Пушкинского, Петродворцового, Московского, Красносельского и других районов.

– Там везде идет активное жилищное строительство. На практике это может обернуться запретами для новых строек?

– Все, кто до настоящего момента не получил разрешения на строительство, подвержены опасности не получить их и в будущем. На практике основные риски связаны с высотностью застройки, а также с возможным запретом на жилищное строительство – в санзонах Пулково допускаются только нежилые объекты.

– Уже выданные разрешения могут быть отозваны?

– Формально – да. В законе прямо написано, что если Росавиация признает проект не соответствующим установленным для таких зон требованиям, то могут быть отменены ПЗЗ, проект планировки территории (ППТ) и разрешение на строительство. Идея понятна: безопасность полетов важнее, чем любая стройка. Но механизм реализован таким образом, что девелопер может задним числом узнать, что у него не все в порядке с проектом. Новый механизм согласований только начал действовать, и мы пока не знаем, как Росавиация будет относиться к своим новым полномочиям.

– Среди федеральных новелл есть позитивные для девелоперов? К примеру, еще один пакет поправок в Градкодекс обязал органы власти согласовывать ППТ в месячный срок. Это ведь актуально для Петербурга?

– В Петербурге сложилась уникальная ситуация. Градостроительный кодекс РФ оперирует понятиями органов муниципального самоуправления (МСУ) двух уровней – это районы и поселки. Новыми поправками установлено, что глава района должен утвердить ППТ в течение 30 дней. Для второго уровня органов МСУ такой срок не установлен. В городе федерального значения Санкт-Петербурге, как известно, муниципальные полномочия переданы на региональный уровень. Но на настоящий момент органы власти исходят из мысли, что срок для них не установлен. А ведь если такая норма в Градкодексе появилась, то должен действовать самый жесткий срок – 30 дней. Игнорирование будет продолжаться, пока кто-нибудь из застройщиков не пойдет в суд либо прокуратура не обратит на это внимание.

– Сейчас процесс утверждения в Смольном вроде бы налажен, это раньше ППТ по году-два лежали без движения.

– Сейчас ППТ утверждают не оттого, что есть какой-то отлаженный механизм, а скорее от безысходности. Нужны детсады и школы, а они не появятся, если не утверждать проекты планировки. ППТ и градплан – это как раз два механизма, которые город использует, чтобы подтягивать застройщиков к социальным обязательствам. По факту все закрывают глаза, так как чиновники оперируют понятием общего блага как некой индульгенцией.

– Город тоже можно понять – объемы социалки по-прежнему не поспевают за жилищными стройками.

– Социальные объекты нужно строить за госсчет – для этого вводить экономически обоснованную плату за разрешение на строительство. У нас же вопрос внесения платы в социальную копилку города дифференцирован для разных застройщиков.


Хотя должен быть прозрачный рыночный механизм расчета, причем утвержденный на федеральном уровне – в зависимости от вида разрешенного использования и площади, которую планируется разместить.


В Москве реализован похожий механизм, когда за изменение вида разрешенного использования установлена плата. Он не совсем законный, конечно, но работает уже пять лет, и никто не возражает. Впрочем, Москва – особый регион. В Петербурге его бы уже десять раз попытались оспорить.

– Какие еще из последних новаций федерального законодательства, на ваш взгляд, несут риски для инвесторов и застройщиков?

– Есть вопросы, связанные с новым законом о госрегистрации. У нас действовала норма переходного периода: если до 1 января 2018 года не были уточнены границы земельного участка, то сделки с ним могут совершаться только после соответствующего уточнения границ. Но при внесении очередных изменений эта норма куда-то исчезла. Сейчас есть некоторые риски правовой неопределенности: непонятно, как будет действовать Росреестр после 1 января 2018 года. В первую очередь это имеет значение для загородного рынка Ленобласти, где множество проектов реализуются на сельхозземлях и с этим возникают проблемы.

– Есть впечатление, что неопределенность правил игры вызвана постоянной корректировкой законов. Вы успеваете следить за неудержимым законотворческим процессом?

– Безусловно, основные наши трудности – что законодательство меняется слишком часто и оно усложняется. К примеру, в июле 2017 года Госдума за один день приняла 120 законов, причем половина – из тех, что кардинально поменялись на стадии второго чтения. В такой ситуации получается, что ни госорганы, ни бизнес, ни юристы физически не успевают отслеживать в полной мере все изменения. Со стороны бизнеса все чаще звучит: дайте не только правила, но и возможность по ним поработать. Делается ли это целенаправленно? Не знаю. Возможно, законодатель хочет как лучше, но получается у него как всегда.

Акции и скидки

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ «214-ФЗ»

Прием квартиры у застройщика: выясняем нюансы

13.12.2017
Прием квартиры у застройщика: выясняем нюансы

Я видел рынок пред грозою…

22.11.2017
Я видел рынок пред грозою…

Прямыми запретами власть ничего не добьется

16.11.2017
Прямыми запретами власть ничего не добьется

Долевое строительство: вопрос выживания

13.10.2017
Долевое строительство: вопрос выживания

Законы и последствия

10.10.2017
Законы и последствия

По новым правилам никто строить не хочет

14.09.2017
По новым правилам никто строить не хочет

Сколько денег сможет вернуть обманутый дольщик

28.08.2017
Сколько денег сможет вернуть обманутый дольщик

Как продать ипотечную квартиру по переуступке

14.04.2017
Как продать ипотечную квартиру по переуступке

ФЗ-214: что должно быть на сайте застройщика

21.03.2017
ФЗ-214: что должно быть на сайте застройщика

Новые правила долевого строительства

14.12.2016
Новые правила долевого строительства

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ «Экспертное мнение»

Не ждите шедевров в массовом жилье

11.12.2017
Не ждите шедевров в массовом жилье

Затоваривания на первичном рынке нет

05.12.2017
Затоваривания на первичном рынке нет

Отмена долевого строительства – это не страшно

29.11.2017
Отмена долевого строительства – это не страшно

На аварийные квартиры и расселенные коммуналки спрос растет

23.11.2017
На аварийные квартиры и расселенные коммуналки спрос растет

«Итака» – есть перспектива!

13.11.2017
«Итака» – есть перспектива!

У продуманных проектов нет проблем со спросом

01.11.2017
У продуманных проектов нет проблем со спросом

Ипотека будет дешеветь и дальше

20.10.2017
Ипотека будет дешеветь и дальше

Восстановления рынка придется подождать

16.10.2017
Восстановления рынка придется подождать

Спрос стоит на месте, объем предложения растет

25.09.2017
Спрос стоит на месте, объем предложения растет

Обнаружив неточность в тексте, выделите ее и нажмите Ctrl+Enter.

Любое воспроизведение, распространение, публичный показ, доведение до всеобщего сведения, перевод и другая переработка, а также иные предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации способы использования материалов, размещенных в сети интернет по адресу www.bn.ru, допускаются только с разрешения ее правообладателя – ООО «Управляющая компания ”Бюллетень недвижимости”» с учетом Правил заимствования.
СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЕ
Рейтинг@Mail.ru
Пользовательское соглашение
Политика конфиденциальности BN.ru
Система Orphus