16+ 19 октября, четверг
обновление в 15:55
Рынок жилья

Видео

Twitter BN.RU

пресс-релизы

Индексы БН.РУ


22.09.2017 | 08:00

Стоит ли покупать квартиру для сдачи в аренду?

Текст: Филипп Урбан    Фото: pixabay.com

Повышенный покупательский интерес к доходным квартирам возникает в периоды лихорадок в банковской и пенсионной сфере. Есть ли сегодня смысл приобретать «квартиру-кормилицу» для сдачи в аренду?

Время золотое

До начала нашего десятилетия петербургский рынок аренды жилья показывал доходность по мировым меркам просто фантастическую. Количество потенциальных съемщиков в разы превышало число арендодателей.

Зачастую, сдавая убитую однушку в панельном доме, бодрый пенсионер мог позволить себе покупку новой машины в кредит и регулярный отдых на демократичном тропическом курорте по горящей путевке.

А две доставшиеся в наследство квартиры (при естественной убыли населения это не редкость) позволяли собственнику вести беззаботную жизнь рантье, ничего в них не вкладывая, а только получая дивиденды. При этом коммунальные платежи были копеечными, а налогообложение – «нулевым».

Долго такое положение дел продолжаться не могло: рынок агрессивен, он всегда наказывает ленивых и беззаботных. В нашем десятилетии все изменилось и продолжает меняться.

Однако, как показывают опросы в социальных сетях, российские граждане по-прежнему стремятся при любой возможности вложить свободные средства в недвижимость. А самый близкий и понятный предмет инвестиций – арендопригодные квартиры.

Ценовые реалии

Рынок аренды консервативен. В течение последних лет арендные ставки сохраняют почти твердую стабильность. Спрос подвержен сезонным колебаниям: всплески приходятся на начало учебного года, спады – на конец весны.


Справка БН

По данным Центра оценки и аналитики «Бюллетеня недвижимости», в минувшем августе цена предложения на рынке аренды комнат в Петербурге составила 11,4 тыс. руб. в месяц, однокомнатные квартиры и студии предлагали за 21,5 тыс. руб., двушки – за 28,9 тыс. руб., трешки оценивали в 38,5 тыс. руб. в месяц. Следует отметить, что немного увеличились по сравнению с предыдущим месяцем цены на комнаты – на 1,8%, однушки – на 2,6%, двушки – на 4,1% (только трешки подешевели на 0,6%). Но подорожание типично для конца лета – начала осени: в августе 2016 года было то же самое.


За обманчивой картиной внешней стабильности скрываются поистине тектонические сдвиги. Многолетние наблюдения, которые ведут аналитики БН, показывают, что объемы предложения жилья в аренду год от года увеличивались, спрос был стабилен, а качественный состав арендаторов менялся.

Еще в начале текущего десятилетия арендодатели могли выбирать между аккуратной студенткой или средневозрастной парой без детей и животных (две самые желанные категории съемщиков); потом, когда в городе развернулось освоение новых территорий, основными интересантами стали угрюмые брюнеты из ближнего зарубежья.

Пока предложение не доминировало над спросом, все это было не столь заметно, и на любую выставленную в листинг квартиру в считанные часы находился арендатор. Зато когда кривые графиков спроса и предложения в аналитических отчетах все-таки пересеклись (зимой 2014-2015 годов), на рынке оказалось множество свободных квартир.

Да, ставки остались прежними, но за съемщиков теперь надо бороться. Жилье с продавленными диванами, ждановскими шкафами и колченогими стульями оказалось ненужным.


Есть ли перспективы у рантье

Какие перспективы у владельцев «пенсионных» квартир сегодня? Прямо скажем, не блестящие, но и не безнадежные. Конкуренты, желающие сдать жилье, у них множатся в геометрической прогрессии: на рынок аренды поступают квартиры-студии в новостройках прикадья.

К тому же у тех, кто раньше мог рассчитывать только на съемное жилье, сегодня есть альтернатива – относительно доступная ипотека и своя квартира-студия в новом районе.

Рост тарифов на услуги ЖКХ и коммунальных платежей (в настоящее время около 5% в год), растущие налоги с кадастровой стоимости (льготы положены только за единственное жилье) также будут подъедать выгоду. Примем во внимание, что в ближайшие три года нас ждет демографический провал.

Но есть и другая сторона медали. Она в том, что в случае банкротств и задержек сроков сдачи объектов застройщиками у наймодателей появятся новые клиенты (поэтому возможен кратковременный всплеск).

Также растет поколение «вечных арендаторов» – оно не ориентировано становиться собственниками, предпочитает свободно передвигаться по миру на арендованных машинах и жить в съемных квартирах. Но это уже не клиенты пенсионеров-рантье.

Что будет с арендными ставками? Для депрессивных районов возможен и крайний вариант – «почти даром, только за оплату коммуналки». Что касается среднего уровня, то он в первую очередь будет зависеть от доходов населения. И здесь вот какой ограничитель. Если говорить о долгосрочной аренде, при любом раскладе арендаторы редко готовы тратить на съем жилья больше трети дохода. Это тот условный максимум, который может выжать арендодатель.

Для справки: на сегодняшний день, по данным Росстата, средняя зарплата в Петербурге составляет 47,2 тыс. руб., средняя пенсия по старости – 13,6 тыс. руб. Таким образом, среднестатистический пенсионер, располагающий свободной жилплощадью, может рассчитывать на прибавку около 12-15 тыс. руб. (не забываем о коммунальных платежах и налогах).

В сфере гостеприимства

Другие популярные сегодня сегменты – краткосрочная и посуточная аренда жилья. Здесь ставки выше. Основные клиенты, снимающие жилье на срок до года, – специалисты, приезжающие в город для работы по срочным трудовым контрактам. В прежние, «досанкционные» годы в их числе было немало зарубежных.

Разумеется, таким арендаторам нужно удобное, качественное жилье в пешеходной доступности от метро, а также множество сопутствующих услуг – уборка, готовка, няня. И на этом собственнику можно заработать.

Посуточная аренда сегодня также на волне популярности. В этом сегменте также возможны дополнительные услуги: встретить гостей, организовать для них экскурсию и т. п. Но, по сути, речь не о получении пассивного дохода, а о предпринимательской деятельности в сфере услуг.

А где предпринимательство – там всегда конкуренция. Сегодня к услугам гостей широкая линейка предложений: от хостелов с двухъярусными кроватями до новых апартаментов бизнес-класса.

Есть и другие сложности. Миграция высокооплачиваемых специалистов-интеллектуалов – уже в прошлом: сегодня у них все больше возможностей для дистанционной работы. К тому же государство (и не только наше) предпринимательство в сфере краткосрочной аренды, мягко говоря, не поощряет. И в России, и в Европе использование жилых помещений в качестве гостиниц пытаются ограничивать на законодательном уровне.

Сказанное, впрочем, не означает, что частникам нет места на этом рынке. Просто это рынок, где удача уже не будет улыбаться ленивым.


Чего не делать: купить в кредит – сдать в аренду

Покупка жилья в кредит с целью сдачи его в аренду при сегодняшних ценах, арендных ставках и процентах для ипотечных заемщиков – решение сомнительное. Проиллюстрируем это на примере, взяв многолетний хит рынка аренды – однокомнатную квартиру в брежневке у метро (см. таблицу).

Средняя цена предложения такой квартиры 3,13 млн руб. Актуальная арендная ставка – 18,7 тыс. руб. в месяц. Воспользовавшись ипотечным калькулятором «банка друзей», предлагающего при 20-летней рассрочке и собственных средствах в 1 млн руб. гуманную на сегодняшний день ставку в 11% годовых, мы получим ежемесячный платеж в 22 тыс. руб.

Таким образом, даже при условии, что квартира ни месяца не пустует, и ежемесячно добавляя к доходу от аренды не меньше 9 тыс. руб. (включены коммунальные услуги), мы подарим миллион рублей собственных средств банку и еще два – выплатим в виде ежемесячных доплат.

Повторив «лабораторную работу» с учетом своих возможностей и запросов (цена, ставка, собственные средства, срок кредитования), вы, скорее всего, убедитесь, что это уравнение, не имеющее для вас выгодного решения.

Что делать: оптимизировать то, что есть

Если свободная жилплощадь у вас уже есть, избавляться от нее не надо. Мы вступаем в новую экономическую реальность: никто не знает, что будет с банковской системой, ставками по депозитам или криптовалютами через пять-десять лет.

Однако можно уверенно сказать, что жилая недвижимость будет востребованным товаром и при продаже, и при аренде. Правда, это хоть и надежный, но скромный с точки зрения доходности актив.

Что делать, если пенсия не за горами? Очевидно, имеет смысл заняться оптимизацией. Например, за счет встречных покупок и относительно небольших ипотечных займов поменять неперспективные с точки зрения аренды объекты на более ликвидные и «арендопригодные».

Ниже приведена таблица, показывающая условную доходность многолетних хитов рынка долгосрочной аренды Петербурга (в скобках – данные за 2013 год, и они показывают, что выгода арендодателей не растет).

Правда, требуется существенная оговорка: при расчете мы не учитывали налоги, вложения в подготовительный и амортизационный ремонт, простои и включенные в стоимость аренды коммунальные платежи. Таким образом, в реальной жизни от цифры в колонке «Условный индекс доходности» придется отнять еще от четверти до трети.


Таблица 1

 

Цена предложения, руб.

Арендная ставка, руб. в месяц

Условный индекс доходности, % годовых**

Примечание

Комната 18 кв. м в трех-пятикомнатной квартире старого фонда

1 654 000

(1 565 000)

12 500

(12 321)

9,1 (9,4)

В данном сегменте высокая текучка арендаторов и длительные простои

Комната 14 кв. м в двух-трехкомнатной квартире, типовой дом категории «старая панель»

1 316 000

(1 450 000)

10 237 (10 864)

9,3 (9,0)

В большинстве случаев в других комнатах живет сам хозяин

Однокомнатная квартира (студия) 27 кв. м в кирпично-монолитном доме

3 424 000

(2 938 000)

20 722 (20 802)

7,3 (8,4)

Сегмент затоварен предложениями, спрос есть на объекты со свежим ремонтом и с бытовой техникой

Однокомнатная квартира 33 кв. м в хрущевке или брежневке

3 127 000

(3 264 000)

18 688 (21 346)

7,2 (7,8)

Ставки упали, квартиры подешевели, Спросом пользуются квартиры у метро

Трехкомнатная квартира 75 кв. м в доме типа «новая панель»

6 767 000

(6 149 000)

33 173 (39 060)

5,9 (7,6)

Арендные ставки за 4 года заметно снизились. Сохраняется спрос на квартиры с качественным ремонтом

Данные: Центр оценки и аналитики «Бюллетеня недвижимости»

* В таблице приведены средние цены предложения и арендные ставки на жилье разных типов в августе 2017 года (в скобках – в ноябре 2013 года).

** Доходность рассчитана как отношение годового дохода от аренды (без учета вложений в подготовительный и амортизационный ремонт, коммунальных платежей, налогообложения и простоев) к цене покупки в процентах.


Пример 

Цена покупки квартиры 6,7 млн руб., арендная ставка 33 тыс. руб. в месяц.

Годовой доход:

33 000 руб./мес. × 12 мес. = 396 000 руб.

Доходность:

(396 000/6 700 000) × 100% = 5,9% годовых

Срок окупаемости вложений:

6 700 000 / 396 000 = 16,9 года


 

Комментарии (53)   |  

Добавить комментарий

Обнаружив неточность в тексте, выделите ее и нажмите Ctrl+Enter.

Любое воспроизведение, распространение, публичный показ, доведение до всеобщего сведения, перевод и другая переработка, а также иные предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации способы использования материалов, размещенных в сети интернет по адресу www.bn.ru, допускаются только с разрешения ее правообладателя – ООО «Управляющая компания ”Бюллетень недвижимости”» с учетом Правил заимствования.
СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЕ
Рейтинг@Mail.ru
Пользовательское соглашение
Политика конфиденциальности BN.ru
Система Orphus