Видео

Twitter BN.RU

пресс-релизы

Индексы БН.РУ


22.08.2017 | 08:00

Новую вторичку сдали в аренду

Текст: Александр Смирнов    Фото: Алексей Александронок

На рынке аренды жилья Петербурга продолжает увеличиваться разрыв между спросом и предложением: нанимателям предлагается все больше «свежих» квартир в новых домах. Но на цены это практически не влияет.

Объем предложения на рынке аренды продолжает расти: сейчас, по разным оценкам, он примерно в 1,5–2 раза превышает уровень спроса. 

Новобранцы рынка

Снять жилье в Петербурге стало дороже За последний месяц стоимость найма однокомнатных квартир >> При этом средний уровень ставок за последние год-два практически не менялся. По данным отдела оценки и аналитики «Бюллетеня недвижимости», средние цены предложения на рынке аренды Петербурга (с июля прошлого года) демонстрировали разнонаправленные колебания, с трендом к незначительному росту (в пределах 1,5–3%).

Как отмечают риэлторы, в целом спрос на арендное жилье в Петербурге с каждым годом растет. Но еще большими темпами увеличивается объем предложения. Рынок аренды продолжают активно пополнять квартиры в сданных домах, расположенных в местах массовой застройки. Кроме того, некоторые собственники, выставившие квартиру на продажу, попутно сдают ее и в аренду, отбивая таким образом затраты на коммунальные платежи.
 


Сейчас на рынке аренды жилья Петербурга 52% всех студий, 35% однушек, 21% двушек и 20% трешек — это квартиры в домах, сданных в эксплуатацию после 2012 года



По данным аналитиков БН, в июле 2014 года предложение «свежих» квартир на рынке аренды (в домах, построенных после 2012 года) составляло 15%. Спустя три года их доля выросла уже до 34%. А если отнести к новой вторичке дома последнего десятилетия, можно смело предполагать, что такие объекты уже занимают более половины рынка аренды.

Районы активной застройки – Выборгский, Калининский, Приморский, Невский, Московский и Красносельский – сейчас концентрируют свыше 60% предлагаемых в аренду квартир. Для сравнения: на каждый из четырех центральных районов сейчас приходится в пределах 3–6% от общего объема предложения.
 


По данным БН, на сегодня именно северные районы – Приморский, Выборгский и Калининский – являются главными поставщиками рынка арендного жилья

«В этом году в этих локациях вводилось в эксплуатацию довольно много новых жилых комплексов. В целом, по нашем оценкам, объем предложения в этом полугодии увеличился примерно на 10%, а за весь прошлый год – на 20%», – говорит главный аналитик «Бюллетеня недвижимости» Мария Бент. По ее оценкам, предложение на петербургском рынке аренды сейчас превышает спрос примерно в 1,5–2 раза.

В АН «Петербургская недвижимость» также отмечают рост числа предложения в Приморском и ряде других районов: здесь в новостройках приобретается довольно много инвестиционных квартир с целью их дальнейшей сдачи в аренду.

«В Приморском районе в июле выросло предложение квартир в новых домах. Цены находятся в диапазоне от 18 тыс. руб. за студию в транспортной доступности от метро до 40 тыс. руб. за однокомнатную квартиру в домах бизнес-класса у станции метро “Черная речка”. В Калининском районе объем предложения чуть ниже, стоимость аренды студии или однушки – от 15 до 28 тыс. руб. в домах с паркингом, современным интерьером, индивидуальным дизайном», – рассказывает менеджер департамента аренды агентства «Петербургская недвижимость» Светлана Алексашина.
 


По мнению экспертов, в результате экспансии новостроек «бабушкины» квартиры (типовое жилье советской эпохи) окончательно проиграли не только на рынке купли-продажи жилья, но и аренды



По оценкам аналитиков БН, в самых застраиваемых городских «спальниках» разница цен между «свежими» студиями и однушками и сходными по параметрам типовыми квартирами в среднем составляет 10–12%. Еще больший разрыв между ставками демонстрируют двушки: он может достигать 15–22%.

Конкуренты за спиной

Новое предложение на рынке аренды увеличивается и за счет закадья, где продолжает концентрироваться значительный объем малогабаритных квартир (Мурино, Кудрово).

Эти локации давно выступают конкурентами жилых кварталов Калининского и Невского районов: по причине огромного количества предложения здесь появляется все больше привлекательных по цене вариантов.

Риэлторы говорят, что студия без мебели здесь сейчас в среднем стоит от 14–15 тыс. руб. в месяц. Другие эксперты отмечают, что из-за высокой конкуренции собственникам даже меблированных студий уже приходится в ходе торга уменьшать аппетиты до 12–13 тыс. руб. в месяц.
 


Другим конкурентом городского рынка аренды жилья все активнее выступают апартаменты, сегмент второй год подряд демонстрирует бурное развитие



Только в этом году апартаменты вдвое увеличили свое присутствие на рынке новостроек (до 8%).

Пока число действующих объектов не слишком велико. Но есть все перспективы того, что за счет качества и количества услуг, «белых» схем работы и прочих преимуществ апарт-отели перетянут с рынка аренды жилья наиболее платежеспособных нанимателей. Как сообщают в ГК «Пионер», в апарт-отеле YE’S на улице Хошимина сейчас лишь треть арендаторов из Петербурга, а все остальные — из регионов России и других стран.

«Рост спроса на апарт-отели “Петербургская недвижимость” фиксировала в прошлом году, в 2017-м, наоборот, наблюдаем снижение интереса к этому сегменту рынка недвижимости. Главная причина – высокие коммунальные платежи из-за большого числа дополнительных услуг. Спрос на апарт-отели сохраняется лишь у нанимателей, которые приезжают в Петербург в командировку, а жители города предпочитают традиционные варианты съема жилья», – отмечает Светлана Алексашина.

Рынок аренды жилья настолько устоявшийся и стабильный, что всякие прогнозы, судя по всему, ему противопоказаны. К примеру, в начале текущего года ряд риэлторов прогнозировал рост арендных ставок на 10–15% в связи с грядущими международными спортивными событиями, а также усиленными действиями государства по выводу рынка аренды из тени.

По разным оценкам, в Петербурге сдается в аренду примерно 200–250 тыс. жилых помещений, при этом через налоговую декларацию из них проходит не больше 8–10%. Пока эти ожидания не оправдались. Цены стоят на месте, массового перехода участников рынка на «белые» схемы работы не наблюдается, а арендодателей больше волнует рост тарифов на ЖКУ.


МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Алла Казакова, заместитель генерального директора по аренде АН «Итака»:

– «Бабушкины» квартиры практически не востребованы на рынке аренды жилья. Они уходят в прошлое вместе с коврами, сервантами, ждановскими шкафами и прочими характерными для этого типа объектов атрибутами. Арендаторы сегодня хотят видеть полностью оборудованные современные квартиры из серии «въезжай и живи». К примеру, «бабушкиной» квартире у станции метро «Академическая» большинство предпочтет новую квартиру с той же арендной ставкой в Девяткино. Если говорить о квартирах в одной локации, то арендные ставки на «бабушкины» варианты могут уступать 5–10 тыс. руб. в зависимости от потребительских качеств и характеристик конкретной квартиры.


МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Светлана Алексашина, менеджер департамента аренды агентства «Петербургская недвижимость»:

– Наниматели сейчас пытаются экономить, съезжают из дорогого жилья в центре в доступные квартиры на окраинах, переселяются из двухкомнатных в однокомнатные. Предложение квартир с качественным ремонтом и современной мебелью по адекватной цене всегда ограничено. Поэтому вне зависимости от района современная однушка стоимостью до 20 тыс. руб. в месяц тут же найдет нанимателя.
С начала августа на рынке аренды наметилось оживление. Люди возвращаются из отпусков, готовятся к началу учебного года. Спрос будет расти до сентября и достигнет пика в начале осени, поэтому совет всем нанимателям – не откладывать выбор квартиры на потом и искать жилье уже сегодня.


МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Дмитрий Щегельский, генеральный директор АН «Бенуа»:

– По моим ощущениям, спрос и предложение на рынке аренды в целом уравновешены, а перекос возможен только в районах массовой застройки – там, где реализуются так называемые КОТы и где нет никакого жилья в округе. Там на рынок регулярно выходят десятки и сотни квартир и, разумеется, они будут конкурировать за нанимателя, в том числе и более низкими ставками. Величина дисконта на рынке аренды за год не изменилась: она по-прежнему составляет 5–10%. Объяснение простое: рынок этот более устоявшийся по сравнению с рынком купли-продажи и достаточно долго может играть по уже сложившимся правилам.


Диаграмма 1

По данным  Центра оценки и аналитики «Бюллетеня Недвижимости»


Диаграмма 2

По данным  Центра оценки и аналитики «Бюллетеня Недвижимости»


 

Обнаружив неточность в тексте, выделите ее и нажмите Ctrl+Enter.

Любое воспроизведение, распространение, публичный показ, доведение до всеобщего сведения, перевод и другая переработка, а также иные предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации способы использования материалов, размещенных в сети интернет по адресу www.bn.ru, допускаются только с разрешения ее правообладателя – ООО «Управляющая компания ”Бюллетень недвижимости”» с учетом Правил заимствования.
СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЕ
Рейтинг@Mail.ru
Пользовательское соглашение
Политика конфиденциальности BN.ru
Система Orphus