Видео

Twitter BN.RU

пресс-релизы

Индексы БН.РУ


27.06.2017 | 08:00

Новостройки закадья идут на спад

Текст: Александр Смирнов    Фото: Алексей Александронок

В петербургских предместьях застройщики притормаживают запуск новых проектов, а средние цены здесь взяли курс на снижение. Рынок новостроек вблизи города ищет точку равновесия.

БН разбирался, что сейчас происходит в новостройках популярных локаций, расположенных на прилегающих к КАД землях Ленобласти.

Вывод отстает от сдачи

За пять месяцев 2017 года во Всеволожском районе на рынок было выведено 331 тыс. кв. м жилья, или 8 тыс. квартир. (Отметим, что аналитики БН при расчетах учитывают общую площадь квартир, а не домов.)

Для сравнения: за шесть месяцев 2016 года здесь было выведено 690 тыс. кв. м, а за весь год – 1,3 млн кв. м (более 35 тыс. квартир). То есть количество поступившего в продажу нового жилья уменьшилось как минимум вдвое.

Сейчас 90% новых объемов приходится на Мурино, Кудрово и Янино. При этом в первых двух локациях застройщики вдвое сбавили обороты, а в Янино активность остается на прежнем уровне.

Динамика сдачи домов в эксплуатацию, в отличие от вывода на рынок, во Всеволожском районе не изменилась. По данным БН, за пять месяцев текущего года сдано 466 тыс. кв. м (около 11 тыс. квартир) – это почти половина от объемов 2016 года. Более 90% введенных площадей по-прежнему приходятся на Мурино и Кудрово.


В новостройках закадья объемы ввода жилья в эксплуатацию уже второй год опережают объемы вывода новых проектов на рынок.


Власти Ленобласти сейчас выдают больше разрешений на ввод жилья, чем на строительство. Как говорят чиновники, это связано не только с повышенными требованиями к документации застройщиков, но и с тем, что рынок Всеволожского района приходит в равновесное состояние.

Процесс синхронизации жилищного строительства с возведением необходимой инфраструктурой тоже никто не отменял. Как сообщили БН в пресс-службе вице-губернатора Ленинградской области по строительству Михаила Москвина, в арбитраж поданы иски об отмене разрешений на строительство трех объектов в Новом Девяткино, продолжается ревизия некоторых градпланов в Мурино.

Курс на комфорт

А вот на рынке петербургской агломерации дефицита нового предложения не наблюдается.

По сведениям КЦ «Петербургская недвижимость», с начала года в городе и ближайших пригородах на рынок выведено 1,62 млн кв. м жилья. Показатели прошлого полугодия – а это около 2 млн квадратов – вполне достижимы (с учетом июня) и даже могут быть превышены.

Таким образом, новые проекты на рынке все больше концентрируются в границах города. Если еще в первом полугодии 2015-го Петербург и Ленобласть выводили в продажу одинаковое количество квадратных метров, то сейчас по объемам новых строек область стала уступать городу чуть ли не вчетверо.

Еще одна тенденция текущего года, характерная как для всего рынка, так и для Мурино и Кудрово в частности, – жилье стали выводить в продажу небольшими партиями, по 200-400 квартир. Запуск в продажу корпусов по 1,5-2,5 тыс. квартир был нередок в 2016 году – но теперь остается в прошлом.


Позитивный факт – застройщики постепенно перестают выводить на рынок корпуса, сформированные из одних студий и однушек.


Средняя площадь квартир в новых проектах Всеволожского района по сравнению с прошлым годом выросла почти на пять квадратов – с 36,7 до 41,5 кв. м. На снижение покупательского спроса девелоперы отвечают предложением более комфортного продукта.

К примеру, в Мурино средняя площадь квартир в новых корпусах увеличилась с 32,7 до 36,0 кв. м. В Кудрово этот показатель вырос еще значительнее – с 36 до 50 кв. м.

В Янино тенденция к уменьшению пока сохраняется – средняя площадь квартир в текущем году снизилась с 39,2 до 37,4 кв. м.

Что происходит с ценами

На первичном рынке жилья Санкт-Петербурга средние цены предложения практически не изменились – за год (с мая 2016 по май 2017 года) они подросли лишь на 1,4%, до 100,3 тыс. руб. за кв. м.

В сегменте студий и однокомнатных квартир этот показатель вырос и того меньше, примерно на процент – до 97,9 тыс. руб. за кв. м.

В Ленобласти ситуация обратная: за год средняя цена квадратного метра областной первички (студий и однушек в частности) снизилась на 6%. В самых активно застраиваемых локациях цифры падения побольше.


1,2
млн руб.
минимальная цена на студию в Мурино

В Мурино за год студии и однокомнатные квартиры подешевели на 9,7% – до 64,8 тыс. руб. за кв. м. На двухкомнатные и трехкомнатные падение было не столь значительным – 2-3%. Продажи идут более чем в трех десятках ЖК (включая сданные объекты).


1,5
млн руб.
минимальная цена на студию в Кудрово

В Кудрово цена квадратного метра малогабаритного жилья за год снизилась на 8,8% – до 75,9 тыс. руб. Двушки же наоборот подросли в цене на 3,8%, а трешки – сразу на 7,3%. Продажи идут в полутора десятках жилых комплексов.


1,0
млн руб.
минимальная цена на студию в Янино

Больше всего ценник понизился в Янино. Студии и однушки подешевели на 10,6% (до 61,5 тыс. руб. за кв. м). Стоимость квадрата в двух- и трехкомнатных уменьшилась на 3-5%.  Продажи ведутся более чем в десяти ЖК.


Как легко заметить, более всего подверглись коррекции цены на студии и однокомнатные квартиры – новостройки закадья всегда отличались переизбытком однотипного предложения.


А вот средние цены на другие типы квартир либо снижаются незначительно, либо вовсе демонстрируют рост. Это также неудивительно: к примеру, трехкомнатные квартиры в новостройках Всеволожского района в общей структуре предложения занимают всего 7%.

Как мы неоднократно отмечали, прайс в конкретном ЖК зависит от застройщика, качества его проекта, спроса, стадии строительства и пр. В удачных проектах закадья цены по-прежнему могут демонстрировать рост в 5-10% по мере приближения срока готовности дома.


Справка БН

В 2017-м наибольшей активностью в закадье отметились известные застройщики, которые достраивают текущие проекты. Так, компания Setl City выводила корпуса в ЖК «Лондон» (квартал «Семь столиц») в Кудрово и дома в ЖК «GreenЛандия 2» в Мурино. «Строительный трест» вывел на рынок очередной лот в составе ЖК «Капитал» в Кудрово. Компания «ЦДС» объявила о старте продаж в третьем корпусе ЖК «Муринский посад», а также приступила к возведению четвертого корпуса ЖК «Новое Янино». На долю этих застройщиков пришлось больше половины всех квартир, поступивших в продажу в 2017 году.


Тем не менее тенденция налицо. Высокая конкуренция, падение продаж в неудачных проектах или на объектах с затянувшимися сроками строительства, вывод объектов по демпинговым прайсам – все эти факторы начали тянуть средний ценник всеволожских новостроек вниз.

От заката до рассвета

В дальнейшем привлекательность жилья в ближайших к городу локациях Всеволожского района в первую очередь будет зависеть от скорости решения накопившихся социальных, инфраструктурных и прочих проблем. Ведь по мере заселения жилых кварталов ситуация только усугубляется.

В Кудрово уже сейчас насчитывается около 40 тыс. жителей, а скоро их станет больше сотни тысяч. В Мурино, по данным БН, введено 50 тыс. квартир (это около 100 тыс. жителей), еще столько же находятся на стадии строительства.


МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Ольга Романова., руководитель отдела строящейся недвижимости БН

– Многие локации Всеволожского района могут потерять популярность не только из-за недочетов с инфраструктурой, но и из-за того, что покупательский спрос продолжает активно перетекать в черту города. К примеру, в новостройках Петербурга сейчас появились предложения студий площадью 23-25 кв. м по цене 1,6 млн руб. – такие варианты ранее были характерны исключительно для предместий.


И все же работающие в этих локациях застройщики считают, что спрос со стороны покупателя по-прежнему остается на довольно высоком уровне и закадье пока выступает главным поставщиком самого доступного жилья.
 


МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»:

– Предложение в Мурино действительно уменьшается вследствие вполне естественных причин – сокращается количество свободных пятен, пригодных под застройку жилыми объектами. Предложение постепенно начинает перемещаться в сторону поселка Бугры. Мы не снижали цены в наших проектах в Мурино: по отдельным объектам даже есть коррекция цен в сторону увеличения на 6-7%.

Но структура предложения стала постепенно меняться: на рынок вышли проекты с не очень удачной локацией – в непосредственной близости от КАД или наоборот в глубине микрорайона. Эти проекты достаточно бюджетные, поэтому средняя цена в целом по району, конечно, могла уменьшиться. Тем не менее локация Мурино остается одной из самых востребованных среди покупателей доступного жилья.


МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость»:

– На данный момент в Мурино в предложении представлено 520 тыс. кв. м жилья, или порядка 10% от общего объема предложения по Санкт-Петербургской агломерации. Мурино является наиболее активно развивающейся локацией: максимальный объем предложения и наибольшая популярность среди покупателей жилья – 16,5% в общей структуре спроса по итогам первого квартала 2017 года.

По нашим подсчетам, в июне средняя базовая цена предложения в Мурино зафиксирована на уровне 78,2 тыс. руб. за кв. м. За год цена снизилась на 3 тыс. руб. за кв. м, что в условиях ограниченного объема платежеспособного спроса обусловлено высоким уровнем конкуренции как внутри локации, так и в целом на рынке.
Сложности с транспортной и социальной инфраструктурой характерны для большинства развивающихся локаций. В Мурино данные вопросы активно решаются при взаимодействии застройщиков и муниципальных властей. В частности, при непосредственном участии Setl City реализуется открытие проезда под КАД в створе Гражданского проспекта. На сегодняшний день по проекту получено положительное заключение госэкспертизы, ведется работа по получению разрешения на производство работ. Открытие проезда под кольцевой станет первым этапом реализации строительства транспортной развязки с КАД.


Таблица 1

Локация

Студии и однокомнатные

Двухкомнатные

Трехкомнатные

млн руб.

тыс. руб./кв. м

млн руб.

тыс. руб./кв. м

млн руб.

тыс. руб./кв. м

Мурино

2,1

65

3,6

63

4,9

62

Кудрово

2,6

76

4,4

77

5,6

72

Янино

1,9

62

3,4

63

4,7

63

источник: бн


График 1

источник: Центр оценки и аналитики «Бюллетеня Недвижимости»



График 2

источник: Центр оценки и аналитики «Бюллетеня Недвижимости»


Комментарии (6)   |  

Добавить комментарий

Обнаружив неточность в тексте, выделите ее и нажмите Ctrl+Enter.

Любое воспроизведение, распространение, публичный показ, доведение до всеобщего сведения, перевод и другая переработка, а также иные предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации способы использования материалов, размещенных в сети интернет по адресу www.bn.ru, допускаются только с разрешения ее правообладателя – ООО «Управляющая компания ”Бюллетень недвижимости”» с учетом Правил заимствования.
СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЕ
Рейтинг@Mail.ru
Пользовательское соглашение
Политика конфиденциальности BN.ru
Система Orphus