16+ 24 ноября, пятница
обновление в 13:25
Рынок жилья

Видео

Twitter BN.RU

пресс-релизы

Индексы БН.РУ


16.05.2017 | 08:00

Сталинки против новостроек: кто кого?

Текст: Филипп Урбан    Фото: Алексей Александронок

Квартиры в сталинских домах – по-прежнему один из самых дорогих объектов вторичного рынка жилья. Спрос высоким уровнем активности не отличается, при этом цена квадратного метра растет – медленно, но верно, с опережением инфляции. Все-таки сталинки – это дома, которые строили на века, и их больше не производят.

О высоких потребительских свойствах сталинских квартир знают даже те иногородние покупатели, которые и панельные брежневки называют старым фондом. Лет пятнадцать назад сталинки считались элитным жильем. Нынче – почти демократичным.

В фаворе у иногородних

Несмотря на то что сталинские дома уже многое на своем веку повидали, они все еще молоды. В зависимости от конструктивного типа нормативные сроки службы кирпичных зданий, построенных в середине XX века, составляют от 125 до 150 лет.

В первую очередь сталинская застройка – это роскошные архитектурные ансамбли вдоль парадных магистралей, символизирующие победы социализма. Среди них есть довоенные – с роскошным лепным декором и просторными квартирами, укомплектованными даже комнатами для прислуги. Есть и послевоенные, часто также богато декорированные, но уже с сильно сокращенными планировочными излишествами.

В целом временные рамки сталинского периода размыты. В категорию сталинских домов участники квартирного рынка «записывают» и так называемые кировки (дома второй половины 1920-х годов с деревянными перекрытиями и часто – со стенами из шлако- и керамзитоблоков), и пригородную ведомственную малоэтажку периода послевоенного восстановления («немецкие коттеджи»), и типовые дома с наружными стенами из керамического и силикатного кирпича, которые строились одновременно с хрущевками, до конца 1960-х годов.

В прежние годы сталинки были популярны и среди иногородних покупателей, и у коренных петербуржцев. Особый интерес к ним со стороны состоятельных нерезидентов был обусловлен тем, что по дороге из аэропорта их встречали парадные фасады Московского проспекта.


Нынче внимание «новых петербужцев» и тех, кто собирается таковыми стать, благодаря стараниям маркетологов переключилось на сегмент новостроек.


В то же время незначительный ценовой разрыв между советскими типовыми панельками и сталинками позволяет жителям Петербурга переезжать в районы сталинской застройки. Поэтому, по словам риэлторов, основной вид сделок с квартирами в сталинках – встречные покупки с относительно небольшими доплатами.

Характеристики сегмента сталинок

Доля сталинок на вторичном рынке составляет чуть меньше 5%. По данным Центра исследований и аналитики ГК «БН», квадратный метр в сталинке в минувшем апреле оценивали в 111,3 тыс. руб. (дороже – только старый фонд после капремонта и относительно свежие кирпично-монолитные дома).


4,46
млн руб.
однокомнатные (118,9 тыс. руб. за кв. м)

6,65
млн руб.
двухкомнатные (114,1 тыс. руб. за кв. м)

8,80
млн руб.
трехкомнатные (109,0 тыс. руб. за кв. м)


Квартиры в сталинских домах на фоне общего снижения цен все-таки дорожают.

Самые популярные районы со сталинской застройкой – сопредельные Московский и Кировский. Ценовые расклады в них заметно отличаются (см. таблицы).

Так, средняя цена однушки в Московском – почти такая же, как в среднем по городу. В то же время просторные многокомнатные квартиры у парка Победы (именно их наличие в листингах нынче сказывается на «ценовой температуре») продавцы выводят на рынок по ценам, которые в два раза выше, чем в соседнем Кировском районе.

Однокомнатные квартиры в сталинках – дефицит: в свое время их в проекты закладывали не больше 5%, а располагались они преимущественно на первых этажах. Подавляющее большинство вариантов, представленных в продаже, – двух- и трехкомнатные квартиры (см. диаграмму).

Почему сталинки нравятся риэлторам

«Сегодня основные приобретатели квартир в сталинках – консервативные петербуржцы среднего и предпенсионного возраста, привязанные к той или иной территории. Но я убежден, что в большинстве случаев выбор в пользу этого типа жилья делается именно по причине их относительной ценовой доступности. Ведь новые ЖК в престижных локациях со сталинской застройкой – это, как правило, объекты бизнес-класса и выше», – считает генеральный директор АН «АБСОЛЮТ Сити» Дмитрий Соловьев.

Как признался эксперт, он не поклонник сталинок и несколько лет назад без сожаления расстался с двушкой в типовом кирпичном доме на Торжковской улице. С точки зрения нашего собеседника, основной минус таких объектов – морально устаревшие планировки, изношенные коммуникации и неоднородная социальная среда. Конфликт новых и старых жильцов не дает возможность эффективно управлять домом: отремонтировать подъезды, огородить территорию, организовать охрану. А многие сталинки до сих пор напичканы коммуналками.

Впрочем, так бывает далеко не всегда. К тому же особенностью сталинской застройки является то, что она преимущественно ведомственная и формировалась на принципах долевого строительства. Правда, не так, как сейчас: в те годы дольщиками были не частные лица, а предприятия, которые распределяли жилье среди работников, с обязательной передачей части квартир для очередников и расселенцев из ветхого жилфонда. Иными словами, в отличие от обезличенных позднесоветских спальников с массовой застройкой, у сталинок почти всегда был хозяин.

По словам генерального директора АН «Бенуа» Дмитрия Щегельского, сегодня именно стараниями застройщиков участникам рынка недвижимости насаждается мнение о том, что сталинки – это ветхий жилфонд с плохими коммуникациями, ветшающими фасадами и устаревшими планировками.

«Это не соответствует действительности, – категоричен он. – Я сам живу в сталинском доме у парка Победы и хочу сказать, что никто из моих соседей не испытывает никаких неудобств. Наоборот, сталинки – это малоквартирные дома не выше семи этажей, с комфортными большими лестничными пространствами, просторными зелеными дворами, хорошими планировками и объемами квартир.

Большинство сталинских домов имеют бетонные перекрытия, построены по классической и веками отработанной технологии – с массивными стенами из керамического кирпича. Хотя действительно в основном приобретают сталинские квартиры люди, которым уже за сорок. А для них квартира в таком доме – это и надежные стены, и престижная локация, и развитая инфраструктура, и благоприятная историко-архитектурная среда – за относительно небольшие деньги».

Выгодное вложение или головная боль?

«Послевоенные сталинки с бетонными перекрытиями, с учетом 150-летнего нормативного срока эксплуатации, – это дома еще молодые, но уже проверенные временем», – говорит Екатерина Романенко.

Важно помнить, что разные сроки службы имеют здания с деревянными и сборными железобетонными перекрытиями, из шлако-, керамзитоблоков, силикатного и керамического кирпича. При этом нормативы, базирующиеся на годе постройки, – не самый надежный показатель долговечности.

Можно сказать, что все здания в городской среде находятся в условиях жесткого искусственного отбора. Дома, которые привлекательны, удобны и функциональны, обычно берегут. А в этом отношении сталинки выдержали проверку временем.



График 1


График 2


График 3


Таблица 1

Период Однокомнатные Двухкомнатные Трехкомнатные С четырьмя комнатами и более
I кв. 2014 4 311 6 088 7 999 10 086
II кв. 2014 4 086 6 321 8 364 10 273
III кв. 2014 4 705 6 338 8 649 10 602
IV кв. 2014 4 431 6 372 8 730 10 491
I кв. 2015 5 163 6 589 9 019 10 291
II кв. 2015 4 941 6 757 9 097 10 502
III кв. 2015 4 379 6 519 8 942 10 900
IV кв. 2015 4 225 6 428 8 579 11 056
I кв. 2016 4 398 6 586 8 475 11 130
II кв. 2016 4 443 6 588 8 780 10 498
III кв. 2016 4 826 6 632 8 906 11 281
IV кв. 2016 4 228 6 632 8 566 11 280
I кв. 2017 4 460 6 473 8 803 11 170

По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»


Таблица 2

Период Однокомнатные Двухкомнатные Трехкомнатные С четырьмя комнатами и более
I кв. 2014 4 712 7 147 10 520 13 102
II кв. 2014 4 490 7 259 10 807 13 087
III кв. 2014 6 353 7 575 10 678 13 879
IV кв. 2014 5 612 7 365 10 642 13 906
I кв. 2015 5 605 7 747 10 541 13 436
II кв. 2015 5 207 7 946 10 671 12 947
III кв. 2015 4 937 7 538 10 719 13 580
IV кв. 2015 5 279 7 691 10 731 14 928
I кв. 2016 5 439 7 791 10 924 14 745
II кв. 2016 4 962 7 617 11 137 13 625
III кв. 2016 4 969 7 628 10 503 14 514
IV кв. 2016 5 118 7 570 11 531 16 196
I кв. 2017 4 939 7 847 10 442 16 415

По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»


Таблица 3

Период Однокомнатные Двухкомнатные Трехкомнатные С четырьмя комнатами и более
I кв. 2014 4 117 5 319 7 033 8 787
II кв. 2014 3 969 5 552 7 419 8 773
III кв. 2014 4 167 5 843 7 711 8 880
IV кв. 2014 4 103 5 742 7 514 8 979
I кв. 2015 4 910 6 058 8 038 9 518
II кв. 2015 4 595 5 775 8 120 9 766
III кв. 2015 3 995 5 742 7 699 10 205
IV кв. 2015 4 245 5 504 7 577 9 430
I кв. 2016 3 965 5 517 7 504 9 289
II кв. 2016 3 832 5 459 7 306 9 528
III кв. 2016 4 220 5 559 7 384 10 046
IV кв. 2016 3 811 5 531 7 454 8 949
I кв. 2017 3 913 5 607 7 147 8 786

По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»


Таблица 4

Количество комнат Московский Кировский Санкт-Петербург
Однокомнатные 36,7 38,0 37,7
Двухкомнатные 56,5 56,7 56,6
Трехкомнатные 81,4 77,7 80,6
С четырьмя комнатами и более 107,0 99,6 103,3

По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»


 

Комментарии (1)   |  

Добавить комментарий

Обнаружив неточность в тексте, выделите ее и нажмите Ctrl+Enter.

Любое воспроизведение, распространение, публичный показ, доведение до всеобщего сведения, перевод и другая переработка, а также иные предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации способы использования материалов, размещенных в сети интернет по адресу www.bn.ru, допускаются только с разрешения ее правообладателя – ООО «Управляющая компания ”Бюллетень недвижимости”» с учетом Правил заимствования.
СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЕ
Рейтинг@Mail.ru
Пользовательское соглашение
Политика конфиденциальности BN.ru
Система Orphus