16+ 21 ноября, вторник
обновление в 19:00
Рынок жилья

Видео

Twitter BN.RU

пресс-релизы

Индексы БН.РУ


04.05.2017 | 08:00

Согласование перепланировки квартиры: что нужно знать

Текст: Ольга Мурашко    Фото: pressfoto.ru

Время от времени каждому из нас хочется что-то изменить в квартире – порой кардинально. Однако полет фантазии ограничен Жилищным кодексом. Давайте разберемся, что разрешено переделывать в жилых помещениях, а что категорически запрещено.

Порядок проведения и согласования перепланировки жилого помещения установлен статьями 25–29 Жилищного кодекса РФ. В них описываются все нюансы перепланировок и переоборудования квартир. Ну а ответственность за самовольную перепланировку определена в статье 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Перепланировка в рамках дозволенного

Для начала оговоримся, что перепланировкой не является косметический ремонт. Можете смело переклеивать обои и менять окна и двери без согласования с кем-либо. Но вот более масштабные переделки придется согласовать в администрации района, в котором находится ваш дом.

Давайте посмотрим, что можно менять в жилых помещениях.



В законном порядке согласовывают:


Список неполный, но именно эти перепланировки наиболее часто встречаются в многоквартирных домах.

«Основной вид перепланировки – демонтаж и монтаж внутриквартирных перегородок, в результате чего происходит, к примеру, объединение кухни и прилегающей к ней комнаты (кухня-столовая), объединение санузлов, устройство дополнительных санузлов», – подтверждает начальник отдела по связям с общественностью и рекламе ГУП «ГУИОН» Оксана Шульга.



Теперь о том, что делать категорически запрещено:


Переоборудование квартиры в новостройке

Эксперты затрудняются сказать, в каких домах перепланировки делают чаще. Ведь и в старом фонде есть что улучшать (например, увеличивать маленькие кухни и узкие коридоры), и в новом доме можно пожелать, к примеру, отдельную гардеробную.

Но, по мнению архитектора Софьи Карандаевой, в последние годы самопроизвольные перепланировки стали чаще встречаться в новостройках, что вызвано ростом популярности квартир со свободной планировкой. В таких помещениях нет перегородок, поэтому собственник может обустроить все по своему вкусу.

Стоит отметить, что процедура согласования перепланировок в 2017 году одинакова практически для каждого типа домов. Проблемы могут возникнуть только в историческом центре города.

«Чаще всего сложности при перепланировках встречаются в домах, находящихся под охраной КГИОП, представляющих историческую ценность. В таких домах запрещены любые изменения как внутри, так и снаружи здания без согласования комитета, которое довольно сложно получить», – отмечает основатель проектного бюро RUMPU Евгений Богданов.

В новых же домах проблем получения разрещения обычно не возникает. «Во многих из них изначально предусмотрена возможность перепланировок, – говорит руководитель отдела продаж УК “Теорема” Марина Агеева. – Благодаря тому, что все межкомнатные стены являются ненесущими, перепланировки можно выполнять без особых сложностей. Кто-то объединяет кухню с гостиной, кто-то – гардеробную с комнатой либо, наоборот, отделяет хозблок, встречается объединение санузлов. Зачастую можно совместить квартиры, расположенные на одном этаже: для этого в монолитных межквартирных стенах оставляют технологические проемы, заполненные силикатными блоками. Именно через эти проемы можно объединить квартиры без риска для конструкции здания». 

Процедурные тонкости

Итак, разобравшись, что можно и что нельзя менять в квартирах, давайте рассмотрим, как же согласовать перепланировку.

Первое, что нужно будет сделать до начала строительных работ, – заказать в районном проектно-инвентаризационном бюро (ПИБ) технический паспорт на квартиру.

После этого, оценив масштаб будущих изменений, сделать эскиз (можно самостоятельно по плану ПИБ) или проект перепланировки (его заказывают в специализированной организации). Эскиз делается в случае незначительных изменений – переноса ненесущих стен, объединения ванной комнаты и туалета и т.д. При любых более сложных коррективах понадобится проект, согласованный во всех необходимых инстанциях: ТСЖ или УК, пожарном надзоре, Водоканале, СЭС, КГИОП и других службах по необходимости.

Вместе с техпаспортом и с проектом перепланировки или эскизом нужно обратиться в районную межведомственную комиссию по месту нахождения дома или в ближайший МФЦ. Пакет документов также включает в себя правоустанавливающие документы на квартиру, их копии и заявление на перепланировку от собственника. Если жилье находится в социальном найме, то необходимо письменное согласие всех зарегистрированных в квартире на перепланировку.
По завершении ремонтных работ нужно пройти согласовательную процедуру еще раз, чтобы зафиксировать и оформить выполненные изменения.



Для этого нужно:


Пройти все эти этапы можно самостоятельно, а можно воспользоваться услугами специалистов. Согласованиями занимаются как в подведомственной государственной организации (ГУП «ГУИОН»), так и в частных компаниях.

«В ГУИОН в зависимости от статуса здания (дом-памятник или объект культурного наследия), типа здания (кирпичное, панельное, монолитное, сложности перепланировки) стоимость проектных работ колеблется от 13,5 тыс. до 80,0 тыс. руб., стоимость услуг по согласованию проектной документации и представлению интересов заказчика при приемке квартиры в эксплуатацию после перепланировки составляет от 60 тыс. руб.», – сообщила Оксана Шульга.

Частные компании могут выполнить эти работы чуть дешевле, однако выбирайте внимательно: изучите опыт подрядчика и отзывы о его работе. В среднем согласование самопроизвольной перепланировки на территории Петербурга обходится в 70-80 тыс. руб., если вы прибегаете к услугам посредников.

Наказание неизбежно

Узаконенная перепланировка поможет избежать проблем при продаже квартиры, передаче недвижимости в залог банку, повысит ее рыночную стоимость при увеличении метража. Ну а незаконная перепланировка может привести, в самом крайнем случае, к обрушению части жилого дома и гибели людей. За последние десять лет в России было пять подобных происшествий.

Инциденты произошли в Выборге, Астрахани, Ярославле, Перми и Междуреченске (Кемеровская область). В общей сложности погибло 16 человек, 24 получили ранения и травмы. Около 70 квартир оказались разрушены.

Чаще всего причина крылась в незаконной перепланировке помещений на первом этаже.

Согласно КоАП РФ штраф за незаконную перепланировку в многоквартирных домах составляет 2,0-2,5 тыс. руб. Если владелец квартиры не заплатил штраф и/или не устранил нарушения, сумма может быть увеличена до трех раз – заплатить придется уже 5,0-7,5 тыс. руб. Устранение нарушений происходит за счет владельца квартиры.

«При систематических жалобах соседей к квартире возникнет интерес со стороны Жилищной инспекции, которая сначала выдает предписание об устранении незаконной перепланировки. Затем, если предписание игнорируется, дело доходит до суда, и, когда владелец квартиры не идет навстречу, итогом может стать продажа квартиры с торгов, – рассказал заместитель генерального директора по развитию ИСК “Ареал” Максим Радченко. – Впрочем, от первого визита Жилищной инспекции до торгов иногда проходят годы, и в течение всего этого периода собственник может выйти на контакт и устранить нарушения (то есть закон до последнего дает шанс все исправить). В случае если до торгов все-таки дойдет, собственник квартиры получит все вырученные за нее средства, за вычетом издержек, а обязательства по устранению незаконной перепланировки перейдут уже к новому владельцу квартиры».

Но до таких последствий, конечно, лучше не доводить, а поберечь свои деньги, нервы и жизни соседей, проведя перепланировку в соответствии с требованиями законодательства, актуального на 2017 год.

Обнаружив неточность в тексте, выделите ее и нажмите Ctrl+Enter.

Любое воспроизведение, распространение, публичный показ, доведение до всеобщего сведения, перевод и другая переработка, а также иные предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации способы использования материалов, размещенных в сети интернет по адресу www.bn.ru, допускаются только с разрешения ее правообладателя – ООО «Управляющая компания ”Бюллетень недвижимости”» с учетом Правил заимствования.
СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЕ
Рейтинг@Mail.ru
Пользовательское соглашение
Политика конфиденциальности BN.ru
Система Orphus