Видео

Twitter BN.RU

пресс-релизы

Индексы БН.РУ


02.05.2017 | 08:00

Эхо столичной реновации: хрущевки подорожали

Текст: Филипп Урбан    Фото: Алексей Александронок

В период строительного бума жилье в советских «панельках» выпало из зоны активного покупательского интереса. Хрущевки, брежневки и «корабли» медленно, но уверенно дешевели. Но весной продавцы хрущевок, не сговариваясь, все-таки подняли цены.

В последние годы и без того невысокий покупательский интерес к советским квартирам пал под натиском рекламы застройщиков, агрессивно обещающих своим покупателям жилую среду нового поколения. Риэлторские компании, ощущая массированную рекламную поддержку со стороны партнеров-девелоперов, объявляли приоритетным направлением продажу квартир в новостройках и объектах новой вторички и тоже неохотно брались за реализацию «бабушкиных» квартир.

Вслед за московской реновацией

Нынешней весной – новый поворот сюжета. Благодаря инициативе столичного мэра расселить и снести московские хрущевки питерские пятиэтажки вдруг тоже оказались в зоне повышенного внимания. Перспективы уплотнения столицы и тиражирования опыта в регионах российский обыватель, как обычно, оценивает скептически. Продавцы хрущевок стали и вовсе ощущать себя квартировладельцами второго сорта, но цены на всякий случай подняли. Каковы же все-таки реальные перспективы «старопанельного» жилья – одного из самых массовых и демократичных сегментов квартирного рынка?


Справка БН

К сегменту «старопанельных» в практике петербургского рынка жилья традиционно относят три типа домов: хрущевки, брежневки и так называемые «корабли». Принято также считать, что хрущевки – это пятиэтажки, брежневки – девятиэтажные, с лифтом и мусоропроводом, а «корабли» – жилые здания от пяти до пятнадцати этажей с характерными лентами окон, напоминающими палубные надстройки океанских лайнеров (отсюда их народное название).

Но здесь все не так просто: панельные пятиэтажки возводили в Ленинграде до середины 1970-х годов, а в области – и в 1980-е. То есть не только во времена Хрущева, но и значительно позже. В то же время квартиры в ранних девятиэтажках (тех, что именуются брежневками) все-таки соответствуют планировочным нормативам хрущевского периода. В них встречаются и совмещенные санузлы (правда, только в однокомнатных квартирах), и смежные комнаты (в основном в трехкомнатных).

Главные объединяющие признаки «старой панели» – это высота потолков 2,5–2,55 м, а также заданный строительными стандартами шаг поперечных стен (2,6 и 3,2 м), благодаря которому в большинстве домов комнаты узкие, вытянутые от окна к двери, и не встречается просторных кухонь. Исключение (а какие же правила без исключений?) – некоторые серии брежневок и модификации «кораблей», рекомендованные для жилищно-строительных кооперативов.

В основе каждого типа домов – так называемые «серийные» проекты повторного применения из общесоюзных и региональных строительных каталогов. Причем не все проекты удачны с технической и конструктивной точек зрения. Например, ранние серии хрущевок (ОД, 1-335, ГИ) считаются «холодными» и имеющими низкую степень ремонтопригодности. Строительное качество девятиэтажных брежневок (серии 602, 606 и 504Д) относительно стабильно. С «кораблями» (многочисленные модификации серии 1-ЛГ600) все по-разному: среди них есть и отлично сохранившиеся, и сильно обветшавшие дома. К тому же, несмотря на однотипные узнаваемые фасады, с середины 1960-х годов были разработаны десятки модификаций «корабельных» блок-секций.


На сегодняшний день значение средней цены предложения для однокомнатной квартиры во всех обозначенных типах домов (хрущевки, брежневки, «корабли») – почти одинаково: чуть больше 3 млн руб., реальные суммы сделок чуть ниже.

В приведенных ниже таблицах показана также поквартальная динамика цен на двушки и трешки. Называть эти цифры смысла нет (они у вас перед глазами), но основные моменты все-таки отметим.

Во-первых, в течение двух последних лет цены на советские «панельки» последовательно снижались. Но нынешней весной, видимо, из-за того, что грандиозные планы московских властей эхом отозвались в регионах, продавцы хрущевок все-таки решили поднять цены. Вполне возможно, что это временное явление. Ведь в то же время в сегментах брежневок и «кораблей» никакого ценового скачка не было.

Второй момент: цены в объявлениях – это всего лишь ожидания продавцов. Но поскольку на дворе стагнация, им приходится готовить себя к торгу. Мнения опрошенных нами риэлторов-практиков по поводу дисконтов при продаже разошлись. По словам одних, в популярных у покупателях локациях скидки минимальны. Другие полагают, что для успешной продажи продавцам приходится уступать от 5 до 10 %. Почти все эксперты сошлись во мнении, что два года назад разброс цен был значительнее, а для срочной продажи продавцам приходилось идти на более серьезные уступки. Впрочем, все индивидуально и зависит от конкретной локации.

Предложение «старой панели»: кто продает

По данным БН, сегодня квартиры в домах категории «старая панель» – это каждый четвертый объект вторичного рынка жилья. С каждым годом доля данного сегмента в каталогах объявлений о продаже квартир незначительно уменьшается (см. график 1). Правда, как уточняет руководитель Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости» Мария Бент, это все-таки происходит из-за увеличения объемов предложения квартир в недавних новостройках, а вовсе не потому, что на рынок поступает все меньше хрущевок, брежневок и «кораблей».

В любом случае, сегменты «старой» и «новой» вторички взаимозависимы. По наблюдениям риэлторов, чаще всего типовые квартиры в домах прежних лет выставляют на продажу именно для того, чтобы приобрести какую-то другую недвижимость (например, новостройку или жилье в относительно свежем доме), а также для досрочного погашения ипотеки. То есть все просто: чем больше приобретается новостроек, тем больше старых квартир выставляют на продажу.

Кто покупает панельные дома?

Кто же все-таки основная целевая аудитория покупателей советских «панелек»? «В первую очередь это иногородние, ограниченные бюджетными рамками и не имеющие возможности ждать ввода в эксплуатацию объекта на первичном рынке», – говорит руководитель ГК «Недвижимость в Санкт-Петербурге» Николай Лавров. Важный аргумент для таких покупателей – кондиция «въезжай и живи». Причем сегодня шанс для продавца найти своего иногороднего интересанта повышается, если квартира не только в приличном состоянии, но также с минимальным набором мебели и бытовой техникой. Так что не спешите выкидывать «дедушкин» шкаф, приличный диван или демонтировать кухонную мебель. Возможно, все это пригодится.

К слову, раньше на рынке выше котировались свободные, но подготовленные к ремонту квартиры. Сегодня все поменялось. Однако риэлторы-практики по-прежнему не советуют клиентам вкладывать средства в ремонт и в меблировку выставляемой на продажу квартиры эконом-класса. Во-первых, не окупится. Во-вторых, круг потенциальных покупателей «панелек» не ограничивается иногородними.

«Вторая, не менее значимая группа интересантов – это как раз те, кто не склонен к перемене мест: коренные петербуржцы среднего или предпенсионного возраста, имеющие привязанность к тому или иному району. Для них важна возможность не только выбрать квартиру, но и подобрать обои», – делится наблюдением генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» Александр Гиновкер.

Теперь о территориальных особенностях. «Для тех, кто ограничен в средствах, но желает жить в одной из популярных локаций в серединной зоне Петербурга, “панельки” – вариант почти безальтернативный», – утверждает генеральный директор АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский.

Например, в самой престижной части Московского района, близ парка Победы, немало доступных по ценам квартир в брежневках и хрущевках 504-й серии. А самые дешевые двушки и трешки в пешеходной доступности от станций метро «Озерки» или «Пионерская» – это квартиры в «кораблях».

«Типовое жилье в серединных “спальниках” – самый популярный сегмент у тех, кто разъезжается из коммунальных квартир, – поясняет эксперт направления «Жилой фонд» АН «Итака» Марина Вязовая. – Для данной группы покупателей, в основном семейных, решающий аргумент – развитая социальная инфраструктура советских кварталов». По ее словам, такие покупатели часто присматриваются к малогабаритным трех- или даже четырехкомнатным квартирам (с комнатами площадью 6, 8, 9 и 15 кв. м) в пятиэтажках серии ГИ в Кировском и Красносельском районах.

Перспективы: в рамках стагнационного сценария

«В обозримом будущем повышения покупательского интереса к старой “панели” ждать не следует, – считает Николай Лавров, – ведь ни риэлторам, ни частным продавцам “бабушкиных” квартир, по сути, нечего противопоставить рекламным кампаниям застройщиков». По словам Дмитрия Щегельского, снижение ставок по ипотечным кредитам, возможно, подстегнет спрос, но не радикально. К тому же за ипотечных покупателей небезуспешно борются и другие претенденты – те же девелоперы.

Масштабная реновация хрущевско-брежневского жилфонда для Северной столицы тоже свет, очевидно, не ближний. Ведь реновация по-московски подразумевает как минимум трехкратный рост плотности жилой застройки с соответствующим увеличением энергомощностей, развитием транспортных сетей, а также с продажей двух третей возведенного жилья по ценам, «отбивающим» инвестиции.

Но ведь и сегодня квартиры в хрущевских «спальниках» раскупаются, мягко говоря, неактивно, а авторитетные аналитики обещают стагнацию как минимум до 2020 года. И откуда взяться покупателям, если объемы предложения многократно увеличатся? Стало быть, если подобные проекты и будут реализовываться, то не массово, а точечно – на отдельно взятых «островках» с высокой градостроительной ценностью. А всем прочим хрущевкам, брежневкам и «кораблям» предстоит долгое плавание по волнам квартирного рынка.


Таблица 1

год квартал 1ккв 2ккв 3ккв
тыс. руб. руб/кв. м тыс. руб. руб/кв. м тыс. руб. руб/кв. м
2015 1 3 384 108 451 4 174 93 993 4 319 91 796
  2 3 327 108 109 4 060 91 502 4 139 90 211
  3 3 134 102 422 3 974 89 344 4 058 86 876
  4 3 090 100 702 3 821 85 821 3 969 84 536
2016 1 3 074 101 295 3 740 84 639 3 947 84 493
  2 3 051 101 011 3 747 84 498 3 980 84 409
  3 2 982 97 457 3 761 84 923 3 962 83 955
  4 2 973 97 151 3 676 83 584 3 851 83 239
2017 1 3 065 99 643 3 736 84 265 3 921 83 974

По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»

Таблица 2

Год Квартал 1ккв 2ккв 3ккв
тыс. руб. руб/кв. м тыс. руб. руб/кв. м тыс. руб. руб/кв. м
2015 1 3 379 108 805 4 198 93 767 4 713 85 348
  2 3 323 107 123 4 097 91 490 4 685 84 809
  3 3 191 103 213 3 953 88 122 4 636 82 474
  4 3 160 100 355 3 881 86 278 4 538 80 755
2016 1 3 093 98 125 3 845 85 031 4 477 80 204
  2 3 039 97 133 3 809 84 911 4 369 78 369
  3 3 064 98 313 3 797 84 424 4 337 77 707
  4 3 067 98 506 3 752 83 389 4 312 77 052
2017 1 3 025 97 107 3 731 83 003 4 344 75 365

По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»

Таблица 3

год квартал 1ккв 2ккв 3ккв
тыс. руб. руб/кв. м тыс. руб. руб/кв. м тыс. руб. руб/кв. м
2015 1 3 422 108 118 4 394 96 779 5 127 83 588
  2 3 360 106 245 4 358 95 901 5 113 83 680
  3 3 266 102 696 4 247 93 927 4 972 81 634
  4 3 185 100 090 4 097 90 397 4 852 79 282
2016 1 3 133 98 770 4 095 90 481 4 779 78 024
  2 3 098 97 903 3 994 87 621 4 691 76 814
  3 3 130 99 135 3 997 87 981 4 724 76 774
  4 3 112 98 709 3 922 86 690 4 803 78 066
2017 1 3 071 97 914 3 945 86 962 4 795 77 771

По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»

 


График 1


 

Комментарии (6)   |  

Добавить комментарий

Обнаружив неточность в тексте, выделите ее и нажмите Ctrl+Enter.

Любое воспроизведение, распространение, публичный показ, доведение до всеобщего сведения, перевод и другая переработка, а также иные предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации способы использования материалов, размещенных в сети интернет по адресу www.bn.ru, допускаются только с разрешения ее правообладателя – ООО «Управляющая компания ”Бюллетень недвижимости”» с учетом Правил заимствования.
СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЕ
Рейтинг@Mail.ru
Пользовательское соглашение
Система Orphus