Видео

Twitter BN.RU

пресс-релизы

Индексы БН.РУ


27.04.2017 | 08:00

Апарт-отели вытеснят арендные квартиры?

Текст: Павел Гинёв, Анастасия Фетисова    Фото: Алексей Александронок

На фоне стагнирующего рынка жилой недвижимости сегмент апартаментов демонстрирует невиданные темпы роста – это касается и спроса, и предложения. Именно сюда постепенно перемещаются инвесторы, планирующие сдавать в аренду свое имущество.

Итоговые цифры по первому кварталу текущего года указывают на разнонаправленное движение этих сегментов. У крупнейших застройщиков на «классическом» первичном рынке спад продаж по сравнению с началом 2016 года составил в среднем 20–25%. Зато девелоперы, работающие с апартаментами, довольно потирают руки: по данным Knight Frank St. Petersburg Research, продажи у них в среднем выросли на 11%.

Спрос на апарт-отели вырос почти вдвое

По словам руководителя отдела исследований Knight Frank St. Petersburg Тамары Поповой, объем свободного предложения апартаментов во всех форматах составляет на сегодня в Петербурге 4,5 тыс. штук, или 224 тыс. кв. м. Это почти вдвое перекрывает показатели первого квартала 2016 года. С тех пор в продажу вышло 16 новых объектов, причем шесть из них появилось на рынке в нынешнем году (см. таблицу 1).

Всего же в Петербурге за последние десять лет было построено почти полмиллиона «квадратов» недвижимости, которая фактически является жилой, но юридически относится к коммерческой. Примерно 6% предложения на первичном рынке приходится именно на апартаменты. Вроде бы немного? Но не будем забывать, что еще два года назад этот показатель не превышал 1,5%.

На этот перспективный рынок постепенно стали выходить и те застройщики, которые раньше на него внимания не обращали. Например, «Строительный трест», Setl City и RBI. Кроме того, именно с апартаментов начал едва пришедший в Петербург казахский девелопер BI Group.

Впрочем, не все из перечисленных компаний строят апарт-отели в чистом виде. Чаще всего жилье и апартаменты объединяются в рамках одного многофункционального комплекса, а приоритет отдается все же квартирам.

Отметим все еще гигантское отставание рынка апарт-отелей Петербурга от столичного: в Москве счет им уже перевалил за сотню. По словам старшего аналитика компании BSA Алексея Зубика, такая разница связана с тем, что там апартаменты появились раньше и после кризиса 2008 года получили широкое распространение. «Девелоперы, которые заявили десятки офисных проектов, столкнулись с их невостребованностью и активно начали менять формат. На сегодняшний день 22% рынка недвижимости столицы занимают апартаменты», – подчеркивает эксперт.

Два формата апартаментов

На сегодняшний день существует два формата апартаментов: так называемые buy-to-live, которые, по сути, являются обычной квартирой, в которой просто невозможно зарегистрироваться (во всяком случае пока), и buy-to-let – это фактически номер в гостинице – с соответствующим сервисом, но при этом с собственной кухней. Как понятно из названия, приобретают их обычно инвесторы для последующей сдачи в аренду – как правило, на непродолжительный срок.

По данным компании Becar Asset Management Group, объем предложения апартаментов в Петербурге сегодня на две трети состоит из формата buy-to-live. Оставшаяся треть приходится на инвестиционные проекты (buy-to-let), однако еще пару лет назад их на рынке не было совсем.

Катерина Соболева, управляющий директор департамента инвестиций в жилую недвижимость Becar Asset Management Group, обращает внимание на то, что появилось много нового предложения апартаментов в историческом центре Петербурга, где «пятен» под застройку жильем совсем мало. А с минувшего января к тому же здесь перестали работать градостроительные регламенты, опустив шлагбаум перед новыми жилыми проектами. Немногочисленные свободные участки в центре предназначены под коммерческие функции, и перевести их в жилое назначение зачастую невозможно.

«В наших реалиях апартаменты – это не самостоятельный сегмент, а производная от жилого рынка. Дело в том, что популярность апартаментов связана не с покупательским спросом, а юридическими ограничениями, не позволяющими девелоперам возводить жилые объекты на большом числе участков, имеющих привлекательные характеристики. В данном случае апартаменты – это лишь юридическая “упаковка” для фактически жилых квартир. Число апартаментных проектов в разных городах часто связано с особенностями генеральных планов и ПЗЗ, которые или дают возможность, или ограничивают возведение жилых объектов в разных районах городов», – считает генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group Илья Володько.

Таким образом, предложение рождает спрос. Для тех, кто всегда мечтал жить в центре, но не хочет покупать вторичку, апартаменты – хорошая альтернатива. Что касается апарт-отелей в периферийных городских районах, то здесь определяющий момент – цена. По данным компании BSA, стоимость апартаментов в среднем на 20% ниже, чем в квартирах в жилых домах того же класса, в той же локации и такого же метража.

Чем квартира лучше апартаментов

Впрочем, у формата апартаментов есть и явные минусы. Прежде всего уже упоминавшаяся невозможность зарегистрироваться в них. Для многих категорий покупателей, особенно иногородних, это очень важно.

Во-вторых, в составе таких проектов зачастую нет ни объектов соцкультбыта, ни паркингов, ни даже элементарных детских площадок. Это и неудивительно: формально это такая же коммерческая недвижимость, как и, скажем, бизнес-центр.

В-третьих, ставка налога для апартаментов (от 0,5% кадастровой стоимости объекта) выше, чем для жилья (от 0,1% кадастровой стоимости).

Есть и еще один тонкий момент: если вы зарегистрировались как индивидуальный предприниматель и официально сдавали свои апартаменты через управляющую компанию (то есть скрыть этот факт от налоговой у вас не получится), то вам придется платить НДФЛ при их продаже, сколько бы по времени вы ими ни владели. В случае с квартирой после пяти лет владения платить ничего не придется.

Инвестиции в апартаменты: выгодное дело?

Немалая часть инвесторов, которые до появления апарт-отелей покупали квартиры для последующей сдачи в аренду и получения дохода, перешли в сегмент апартаментов.

«Если говорить о покупке с целью инвестиций, то приобретение номера в апарт-отеле является более доходным. Так, максимальная возможная доходность, которую можно получить, сдавая квартиру в аренду, составляет 6% годовых. А при инвестировании в апарт-отель – 7–8%, причем с учетом затрат на услуги управляющей компании и ЖКУ. Кроме того, все возможные риски несет не собственник, как в случае с жильем, а управляющая компания. Но такая доходность возможна только при вложении в объекты для краткосрочного проживания», – говорит Катерина Соболева.

Еще раз подчеркнем: говорить о том, что апартаменты составят в ближайшее время реальную конкуренцию обычным съемным квартирам, если речь идет о долгосрочной аренде, пока преждевременно. А вот бизнес по сдаче квартир посуточно явно будет под угрозой если не немедленного исчезновения, то постепенного вымирания.

«Если иметь в виду проводимые в Петербурге Кубок Конфедераций в 2017 году и чемпионат мира по футболу в 2018 году, то апартаменты будут самым востребованным жильем. Ведь иностранцы не готовы заселиться в комнату к бабушке, без сервиса, полноценных платежных документов и договоров на английском языке. У них немного другой менталитет, они не гонятся за ценой, взвешивают риски, тем более в такой чужой и малопонятной для них стране. Поэтому арендная ставка на апартаменты будет запредельно высокой», – утверждает директор по развитию FLAT SPB Владимир Щербич.

Собственно, эта тенденция уже прослеживается в столице, где наибольшую долю на рынке посуточной аренды уже занимают апартаменты. И она со временем будет только увеличиваться – и в Москве, и в Петербурге.


МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Александр Малый, директор департамента продаж FLAT SPB:

– На данный момент львиную долю ключевых клиентов апартаментов занимают инвесторы, и это неслучайно, поскольку программы доходности способны принести вкладчикам до 20% годовых не только за время строительства и формирования рыночной стоимости объекта, но также за счет последующей сдачи в посуточную аренду. Данная услуга предоставляется управляющей компанией самого апарт-отеля, что, безусловно, удобно. К плюсам апартов хочется отнести наличие качественной чистовой отделки, а зачастую и полностью меблированного пространства. Однако все больше людей выбирает такие квартиры для собственного проживания, поскольку подобные комплексы отвечают более строгим запросам, нежели жилая недвижимость. Наличие фитнес-центра с бассейном, просторной welcome-зоны, прачечной, ресторанов в шаговой доступности для многих становится необходимостью.
Многих смущает тот факт, что в своем апартаменте нет возможности зарегистрироваться. Но это не совсем так. Например, если все жители апартаментов заявят о своем желании получить регистрацию, то в судебном порядке можно изменить назначение земли и, следовательно, объекта, расположенного на ней. Вы можете сделать временную регистрацию по месту проживания в тех случаях, когда на «пятне» постройки отсутствовали какие-либо строения. К тому же, если задуматься, то, может, и не так принципиальна необходимость в прописке. У вас есть машина, гараж, кладовка, но ведь там вы не прописаны.


Таблица 1

Название Очередь/корпус Адрес Девелопер Количество квартир, шт. Количество кв. м
YE'S Социалистическая   Социалистическая, 21 Пионер 1 315 38 290
Valo к.1 (сек. 1,2) Салова, 61А ГАЛС 750 21 327
Vertical на Мужества   2-й Муринский, 36 NAI Becar 504 15 537
Promenade к. 4, 4А Московский, 65 BI Group 221 9 558
Avatar   Ремесленная, 21 Строительный трест 105 8 942
Grani   Б.Зеленина, 24 Строительный трест 57 3 574

Источник: Knight Frank St. Petersburg Research

 


Таблица 2

Район

Название

Застройщик

Количество номеров

Год сдачи/срок сдачи

Адмиралтейский

Vertical

NAI Becar

126

2014

Адмиралтейский

«Голландия»

«РГС Недвижимость»

102

2017

Адмиралтейский

«Монферран»

«Интеко»

96

2013

Василеостровский

Loft na Srednem

Docklands

103

2018

Василеостровский

Docklands

Docklands

473

2017

Василеостровский

«Я-романтик»

Seven Suns

737

2018

Василеостровский

«Башни Беринга»

«Питер Констракшн»

196

2017

Кировский

«Нарвский посад»

«Технобалтснаб»

112

2016

Курортный

«Внутри. Светлый мир»

Seven Suns Development

н/д

2017

Курортный

«На берегу»

«Аликъюппа»

31

2013

Курортный

Crystal

Apriori Development Group

96

2015

Курортный

«Первая линия»

ГК «Пионер»

188

2015

Московский

Salut

«Союз Инвест Девелопмент»

1688

2016

Московский

«Москва»

Setl City

417

2018

Московский

«Небо Москвы»

«Лидер Групп»

136

2016

Невский

Виват

«Донк»

278

2016

Петроградский

Avenue Apart

«БестЪ»

319

2015

Петроградский

Royal Park

«Кортрос»

298

2018

Петроградский

«Крестовский 12»

«Терра»

25

2014

Приморский

«Лахта Парк»

«Конкорд менеджмент и консалтинг»

490

2015

Приморский

LOTOS Tower

«Московский двор»

89

2016

Приморский

«Елагин-Апарт»

«Атлант»

377

2017

Фрунзенский

VALO

ООО «ГАЛС»

750

2019

Центральный

YE’S

ГК «Пионер»

1000

2019

Центральный

Prime Residence

«Группа Ярд»

382

2017

Центральный

ArtStudio

RBI

156

2019

Центральный

«У Ратуши»

«Охта Групп»

298

2018

Источник: Becar Asset Management Group

 


 

Комментарии (10)   |  

Добавить комментарий

Обнаружив неточность в тексте, выделите ее и нажмите Ctrl+Enter.

Любое воспроизведение, распространение, публичный показ, доведение до всеобщего сведения, перевод и другая переработка, а также иные предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации способы использования материалов, размещенных в сети интернет по адресу www.bn.ru, допускаются только с разрешения ее правообладателя – ООО «Управляющая компания ”Бюллетень недвижимости”» с учетом Правил заимствования.
СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЕ
Рейтинг@Mail.ru
Пользовательское соглашение
Политика конфиденциальности BN.ru
Система Orphus