16+ 21 апреля, пятница
обновление в 19:00
Ипотека и финансы

Видео

Twitter BN.RU

пресс-релизы

Индексы БН.РУ


14.04.2017 | 08:00

Как продать ипотечную квартиру по переуступке

Текст: Ольга Мурашко    Фото: Алексей Александронок

В жизни случается разное, и порой из сделки на первичном рынке необходимо срочно выйти. При этом продать по переуступке можно даже квартиру, обремененную ипотекой. Другое дело, что процесс это крайне непростой.

Сразу оговоримся: ни застройщики, ни банки не любят переуступки права собственности (официально – цессия). Для застройщика такие объекты – конкуренты их собственным непроданным квартирам. Ну а банки вообще заинтересованы лишь в стабильном поступлении средств в счет выплаты ипотечного кредита. Досрочное погашение лишает их части прибыли.

Последствия ажиотажного спроса 2014 года

Однако нестабильная ситуация в экономике привела к тому, что многие покупатели перестали справляться с платежами по ипотеке либо хотят избавиться от квартир, поспешно купленных в конце 2014 года.

«Сейчас такого жилья достаточно много. Особенно можно отметить те объекты, которые были куплены на волне ажиотажного спроса в конце 2014 года, когда резко просел курс рубля, – подтверждает генеральный директор компании TOR Estate Андрей Петрунькин. – Такие квартиры продают в разных случаях, но можно выделить два основных. Первый – близок срок сдачи объекта и собственник на росте цен заработал то, что хотел, после чего решил зафиксировать прибыль. Второй вариант – клиент не справляется с платежами по ипотеке, и ему необходима продажа».

В большинстве случаев переоформление ипотечной квартиры по переуступке – это невыгодная для продавца сделка. Чтобы найти покупателя, владельцу придется предложить на свою квартиру существенный дисконт, поэтому идти на такие операции стоит лишь при крайней необходимости.

Как снять обременение с квартиры

Такие сделки имеют более сложную процедуру оформления и более долгий срок закрытия. Самая трудная задача – найти покупателя. Обычно, узнав, что на квартиру наложено банковское обременение, покупатель просит скидку, которая сделает ваш объект привлекательнее, чем «простые» квартиры конкурентов. Дисконт в 5% просят все даже при самых простых продажах, поэтому в данном случае, возможно, придется пожертвовать большей суммой.

Далее нужно уточнить размер вашей задолженности перед банком. Для этого можно обратиться в офис кредитного учреждения за соответствующей справкой. Также лучше заранее сообщить в банк (особенно если он крупный) о своем желании досрочно погасить ипотечный кредит.

Следующий шаг – за счет средств покупателя закрыть задолженность перед банком. Обычно это происходит в присутствии обеих сторон сделки, чтобы покупатель убедился в целевом расходовании своих средств.

Как отмечает эксперт TOR Estate, при погашении ипотеки покупателю стоит подстраховаться и вместе с продавцом подписать предварительный договор купли-продажи. Одним из существенных условий этого документа является описание того, на что идет задаток и в какие сроки произойдет выход на сделку купли-продажи.

«Если после погашения ипотеки и снятия обременения продавец откажется выходить на сделку в оговоренные предварительным договором сроки, потенциальный покупатель имеет право обратиться в суд и требовать возврата задатка в двойном размере либо принуждения потенциального продавца к сделке купли-продажи. Если вдруг потенциальный продавец успеет продать квартиру другому, то это уже повод для заявления по статье о мошенничестве, которая подразумевает до десяти лет лишения свободы», – предупреждает Андрей Петрунькин.

Есть и еще нюансы. Так, в России, в отличие от многих европейских стран, покупатель не может взять ипотеку в банке А и с ее помощью купить квартиру, которая находится под залогом в банке Б. Для этого должны быть хорошо отлажены правовые и банковские механизмы переуступки от одного банка другому – в нашей стране это не практикуется. Некоторые банки разрешают переводить ипотеку на другого заемщика, то есть делать своеобразную замену, но происходит это крайне редко.

Последний шаг – переоформление ДДУ

Стоит отметить, что только после погашения ипотечного кредита и снятия Росреестром обременения с квартиры покупатель и продавец смогут совершить с ней какие-либо действия. Как правило, на погашение записи о банковском залоге уходит не менее двух недель, хотя по закону на процедуру дается три рабочих дня при подаче документов в Кадастровую палату и пять рабочих дней при подаче пакета в МФЦ.

После того как задолженность продавца перед банком погашена и с квартиры снято обременение, можно переоформить договор долевого участия. Для этого продавцу и покупателю необходимо вместе посетить офис застройщика, предварительно сообщив о своем желании оформить договор цессии.

Стоимость переоформления обычно начинается от 10 тыс. руб. Но суммы бывают значительно выше – до 50-100 тыс. руб. в зависимости от застройщика.

Как купить квартиру в новостройке по переуступке Приобретение квартиры в строящемся доме посредством заключения >> Также стороны сделки могут понести дополнительные расходы, связанные с оплатой услуг риэлтора и, при необходимости, юриста, уточняет главный юрист компании GRS Finance Антон Стуков. Первый поможет найти покупателя на залоговую квартиру, а второй возьмет на себя составление соответствующих договоров, согласование их с банками, подготовку пакета документов для государственной регистрации договора уступки (цессии). Впрочем, опытные риэлторы справляются с обеими задачами самостоятельно. Не стоит забывать о государственной пошлине за регистрацию договора цессии – в 2017 году она составляет 350 руб.

Из-за потери времени на закрытии ипотечного кредита процесс переоформления увеличивается примерно на месяц. Суммарно продажа ипотечной квартиры по переуступке занимает около полутора месяцев с момента выхода на сделку.

 

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ «Ипотека»

Кому доступна ипотека без первого взноса

13.04.2017
Кому доступна ипотека без первого взноса

Сбербанк монополизирует рынок недвижимости?

15.03.2017
Сбербанк монополизирует рынок недвижимости?

Как рефинансировать ипотечный кредит

14.03.2017
Как рефинансировать ипотечный кредит

Ипотека уходит в интернет

06.03.2017
Ипотека уходит в интернет

Ипотека без господдержки: ставки пошли вниз

20.02.2017
Ипотека без господдержки: ставки пошли вниз

Как досрочно погасить ипотеку

08.02.2017
Как досрочно погасить ипотеку

Три интриги вокруг ипотеки на апартаменты

27.01.2017
Три интриги вокруг ипотеки на апартаменты

Маткапитал нужно брать весной

25.01.2017
Маткапитал нужно брать весной

Ипотечный кредит без первого взноса – брать или не брать?

17.01.2017
Ипотечный кредит без первого взноса – брать или не брать?

Ипотека 2017 года: сумма прогнозов

28.12.2016
Ипотека 2017 года: сумма прогнозов

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ «Жилищный практикум»

Что делать, если застройщик разочаровал

21.04.2017
Что делать, если застройщик разочаровал

Росреестр против хакеров

21.02.2017
Росреестр против хакеров

Зачем нужна кадастровая стоимость

27.12.2016
Зачем нужна кадастровая стоимость

Выбор новой квартиры – важные нюансы

16.12.2016
Выбор новой квартиры – важные нюансы

Налог на недвижимость: последний раз по-старому

22.11.2016
Налог на недвижимость: последний раз по-старому

Меняем вторичку на новостройку с доплатой

26.10.2016
Меняем вторичку на новостройку с доплатой

Индивидуальная маскировка

21.10.2016
Индивидуальная маскировка

Покупка квартиры на вторичке: когда торг уместен?

19.10.2016
Покупка квартиры на вторичке: когда торг уместен?

Банкротство кооператива: особый путь

10.10.2016
Банкротство кооператива: особый путь

Не надо бояться банкротства

28.09.2016
Не надо бояться банкротства

Комментарии (3)   |  

Добавить комментарий

Обнаружив неточность в тексте, выделите ее и нажмите Ctrl+Enter.

Любое воспроизведение, распространение, публичный показ, доведение до всеобщего сведения, перевод и другая переработка, а также иные предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации способы использования материалов, размещенных в сети интернет по адресу www.bn.ru, допускаются только с разрешения ее правообладателя – ООО «Управляющая компания ”Бюллетень недвижимости”» с учетом Правил заимствования.
СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЕ
Рейтинг@Mail.ru
Пользовательское соглашение
Система Orphus