Видео

Twitter BN.RU

пресс-релизы

Индексы БН.РУ


09.02.2017 | 08:00

Новые правила для жилых небоскребов

Текст: Надежда Рогожкина    Фото: Алексей Александронок

Начиная с нынешнего года проектировать и строить высотные жилые дома в России – теоретически – станет заметно проще, чем раньше. И хотя в Петербурге есть свои ограничения, отдельные небоскребы будут появляться и у нас, считают эксперты.

С начала февраля в России вступили в силу новые правила проектирования инженерии в высотках. Минстрой планирует до конца года завершить работу над комплексом технических требований к таким зданиям. Речь идет о новостройках выше 75 метров – именно с этого уровня дома относят к высотным; обычно в них более 27 этажей.

Каждой высотке по вертолетной площадке

В текущем году для высоток пропишут все основные требования, что позволит ускорить процесс проектирования и согласования небоскребов. Большинство технических условий, которые описываются в этих документах, ни о чем не говорят обывателю. Но есть ряд пунктов, о которых стоит узнать. В частности, о том, что в домах выше 20 этажей должно быть не меньше четырех лифтов.

По всей видимости, в новых правилах появится обязательное требование обустраивать вертолетные площадки на крышах домов высотой более 75 метров. По крайней мере, такое условие содержится в документе, регламентирующем высотную застройку в Москве. Будет также ограничено расстояние от жилой высотки до ближайшей пожарной части. Оно не должно превышать двух километров.


СПРАВКА БН

Процесс сооружения высотных зданий в России регулируется двумя основными документами: СП «Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009» и «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003». В первом документе говорится о проектировании и строительстве (в том числе реконструкции и капитальном ремонте) общественных зданий высотой до 55 м. Во втором – о многоквартирных жилых домах высотой до 75 м.

Для строительства более высоких зданий каждый раз приходилось разрабатывать и согласовывать специальные технические условия. Единых нормативов для объектов выше этих границ не было.

В августе 2016 года был утвержден свод правил «Инженерные системы высотных зданий», который суммировал соответствующие требования для строящихся и реконструируемых общественных зданий высотой более 55 м и жилых зданий высотой более 75 м. Правила вступили в силу с 4 февраля 2017 года. Они не только суммируют инженерные требования к высотным объектам, но и устанавливают нормативы, соответствующие последним требованиям по энергоэффективности.

В 2017 году будет утвержден еще один свод правил – СП «Здания и комплексы высотные. Требования пожарной безопасности». Кроме того, Министерство строительства РФ обещает разработать свод правил «Здания и комплексы высотные. Правила проектирования». В них будут установлены требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям, инженерным системам, энергоэффективности, соблюдению санитарно-гигиенических условий и прочие нормативы. За основу, в частности, взяли действующие в Москве и рекомендованные Минстроем для использования по всей России правила, утвержденные приказом по Москомархитектуре от 17.05.2002 № 101.


Лимит на небоскребы

В нашем городе высотная застройка не исключена, однако изрядно ограничена. На высотное строительство в Петербурге влияют не столько своды правил, сколько наше законодательство – высотный регламент и Правила землепользования и застройки.

По мнению многих участников рынка, небоскребы украшают город, позволяют дополнить его облик современными элементами и эффективно использовать землю. И в определенных локациях, например по периметру города, они вполне уместны.

«Посмотрите на европейские мегаполисы – Лондон, Париж: там подобные здания возводят даже в центре, создают целые деловые районы, и они органично вписываются в облик старого города. Но в Петербурге другой тренд. В прошлом году мы снизили высотность всех своих проектов. Ранее мы возводили дома высотой до 27 этажей. Теперь же будем строить по 14-17 этажей в зависимости от локации», – отмечает директор департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев.


Директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая считает, что высотность новостроек в Петербурге лимитирована не настолько радикально, чтобы у девелоперов вообще не осталось возможности строить многоэтажные дома и пришлось бы возводить лишь среднеэтажные. «По сути, все крупные проекты, которые позиционируются в комфорт-классе и ниже, видимо, по-прежнему будут оставаться многоэтажными», – предполагает она.

Для петербургских новостроек высота более 75 метров – это все же скорее исключение, чем правило.

Несколько таких объектов есть у компании «РосСтройИнвест», в том числе ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая» в Рыбацком (высота 110 метров), ЖК «Князь Александр Невский» на проспекте Обуховской Обороны (124 метра). Высотка от «ЛенСпецСМУ» – ЖК «Богатырский» на одноименном проспекте – достигает 108 метров. Уступают им по «росту» недотягивающие до 100 метров жилые комплексы «Северная долина» (28 этажей) от «Главстроя-СПб»; 27-этажные «Gusi-Лебеди» от «КВС», «Новое Мурино» и «Дом на Караваевской улице» от «ЦДС»; 26-этажный «Атланта 2» от Setl City.

Дополнительные расходы

Для застройщиков увеличение высоты здания, с одной стороны, означает рост общей продаваемой жилой площади в новостройке.

«Плюсы высотного строительства для застройщика очевидны. Прежде всего, это экономическая выгода – больший выход площадей с квадратного метра земли. Также подобные проекты очень интересны с архитектурной точки зрения. Они дают больше возможностей создать интересный, необычный, запоминающийся проект», – отмечает Сергей Терентьев.

С другой стороны, небоскреб влечет дополнительные затраты, связанные с усложнением проекта.

«По мере повышения высотности появляется все больше позиций, по которым возникают дополнительные требования. Устройство дополнительных лифтов дорого обходится с точки зрения устанавливаемого оборудования. Кроме того, они занимают место, которое могло бы быть продаваемым. Дополнительные требования связаны с пожарными нормами, причем проекты с высотой строительства более 75 метров нужно согласовывать через Москву, что оказывается процессом долгим и затратным», – поясняет Екатерина Гуртовая.

Спрос ограничен

Нельзя сказать, что квартиры на высоте пользуются бешеным спросом. По подсчетам экспертов, лишь 10% покупателей предпочитают жить подальше от земли.


«Самыми популярными у покупателей жилья в высотных новостройках являются квартиры на средних этажах – спрос на подобное предложение всегда стабилен. Если говорить о последних этажах, то зачастую застройщики размещают там многокомнатные квартиры или, когда жилой комплекс располагается в интересной локации, квартиры с панорамными окнами и террасами», – комментирует Евгения Литвинова, руководитель проекта Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».

Именно открывающийся из окон вид больше всего привлекает покупателей. Видовые характеристики позволяют застройщикам повышать стоимость таких квартир по сравнению с остальными объектами комплекса на 10-15%, говорит Евгения Литвинова.

Екатерина Гуртовая полагает, что спрос на высотные муравейники ограничен, так как они создают не очень комфортную среду для проживания.

«Конечно, в проектах, состоящих только из 25-этажных домов, объективно может быть меньше и себестоимость, и цена продаж, но при этом окажется существенно ниже и уровень комфорта для жителей», – полагает она.

Действительно, эксперты из СПбГАСУ отмечают некоторые недостатки высотных объектов. Так, дети, живущие в таких домах на верхних этажах, могут выходить на улицу только вместе со взрослыми, ведь детям запрещается пользоваться лифтами без сопровождения старших. А для пожилых людей вредны перепады давления, которые создаются на верхних этажах и связаны с особенностями циркуляции воздуха внутри небоскребов.

Плоские фасады большой площади создают усиленные потоки воздуха, особенно если рядом стоят несколько высоких домов. Из-за этого даже в безветренную погоду вблизи небоскребов заметны сквозняки.

Да и с психологической точки зрения высотки не очень комфортны для их обитателей. Поэтому высотные проекты и далее останутся единичными, убеждены петербургские девелоперы.

Тем не менее они обязательно будут присутствовать на рынке, так как у таких квартир всегда есть свой покупатель. Спрос на такое жилье не исчезнет.


Справка БН

1. На прилегающей к жилому высотному зданию территории на расстоянии не далее 500 м следует предусматривать площадку для посадки пожарного вертолета с устройством ее дополнительного освещения на случай использования в темное время суток.

2. Расстояние от строящегося здания высотой свыше 75 м до 100 м до ближайшего пожарного депо следует предусматривать не более 2 км, а от здания высотой более 100 м – 1 км.

3. На крыше здания следует проектировать площадку для аварийно-спасательной кабины пожарного вертолета со специальным освещением.


Таблица 1

Этажность здания

Минимальное число лифтов

Грузоподъемность, кг

Скорость, м/с

Наибольшая поэтажная площадь квартир, кв. м

До 9

1

630 или 1000

1,0

600

10-12

2

400

630 или 1000

1,0

600

13-17

2

400

630 или 1000

1,0

450

18-19

2

400

630 или 1000

1,6

450

20-25

3

400

630 или 1000

630 или 1000

1,6

350

20-25

4

400

400

630 или 1000

630 или 1000

1,6

450

Источник: СП 54.13330.2011 Здания жилые многоквартирные


Таблица 2

 

Здания высотой 75‑100 м

Здания высотой 100‑125 м

Здания высотой 125‑150 м

Степень огнестойкости

I

Особая

Особая

Площадь этажа пожарного отсека, кв. м

Не более 2400

Не более 2400

Не более 2400

Количество лестничных клеток в секции

Не менее 2

Н1 + Н2

Не менее 2

Н1 + Н2

Не менее 2

только Н1

Автоматическая пожарная сигнализация

Адресная: комнаты, прихожие квартир, коридоры, холлы

Адресно-аналоговая: комнаты, прихожие квартир, коридоры, холлы

Адресно-аналоговая: комнаты, прихожие квартир, коридоры, холлы

Автоматическое пожаротушение

Над входами в квартиры

Над входами в квартиры

Над входами в квартиры

Пожарные краны в квартирах

В санузлах, ванных, коридорах

В санузлах, ванных, коридорах

В санузлах, ванных, коридорах

Количество пожарных лифтов

Все

Все

Все

Противопожарные двери

EI 60

EI 60

EI 60

Площадка на кровле для спасательной кабины пожарного вертолета

+

+

+

Система оповещения о пожаре

Не ниже 3 типа по НПБ 104-95

+

видеонаблюдение

Не ниже 3 типа по НПБ 104-95

+

видеонаблюдение

Не ниже 3 типа по НПБ 104-95

+

видеонаблюдение

Первичные средства пожаротушения

+

+

+

Служба технической эксплуатации ППА

Диспетчерская, пост специальной технической службы

Диспетчерская, пост специальной технической службы

Диспетчерская, пост специальной технической службы

* Введены в действие приказом по Москомархитектуре от 17.05.2002 № 101; утверждены в качестве практического руководства Госстроем России (письмо от 19.04.2002 № 9-29/318)


ЗАХОДИ

 

Комментарии (2)   |  

Добавить комментарий

Обнаружив неточность в тексте, выделите ее и нажмите Ctrl+Enter.

Любое воспроизведение, распространение, публичный показ, доведение до всеобщего сведения, перевод и другая переработка, а также иные предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации способы использования материалов, размещенных в сети интернет по адресу www.bn.ru, допускаются только с разрешения ее правообладателя – ООО «Управляющая компания ”Бюллетень недвижимости”» с учетом Правил заимствования.
СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЕ
Рейтинг@Mail.ru
Пользовательское соглашение
Система Orphus