16+ 20 февраля, понедельник
обновление в 11:35
Ипотека и финансы

Видео

Twitter BN.RU

пресс-релизы

Индексы БН.РУ


26.12.2016 | 15:00

Как сэкономить на ипотеке и покупке квартиры 629 590 рублей

Текст: Юлия Чаюн    Фото: pressfoto.ru

Поэтому мы решили разобрать на наглядном примере условия оформления ипотеки, получения налогового вычета при приобретении квартиры и выплаты процентов по кредиту, выяснить, каким требованиям должен соответствовать заемщик, на какие суммы он может рассчитывать. Иными словами, мы составили конкретный финансовый план с привлечением экспертов от крупнейших консалтинговых, юридических и финансовых организаций.


Условия задачи


Мужчина 28 лет, белая зарплата 100 тыс. руб., НДФЛ составляет 13 тыс. руб., есть 1,1 млн руб. накоплений для первого взноса. Женат, жена не работает, двое детей, есть материнский капитал в размере 453 тыс. руб. Хочет приобрести трехкомнатную квартиру с использованием ипотечного кредита, взятого на десять лет.

Выбираем новостройку

Наш герой после недолгих поисков обращается в компанию Setl Group. Здесь ему предлагают трехкомнатную квартиру в ЖК «GreenЛандия» у станции метро «Девяткино». Площадь квартиры – 84,2 кв. м, стоимость 5,5 млн руб., планировка – на рис. 1.

Рисунок 1

Плановый срок сдачи объекта – IV квартал 2017 года, срок передачи ключей по договору долевого участия (ДДУ) – сентябрь 2018 года, хотя застройщик планирует сделать это раньше, до июня 2018 года. В среднем процедура оформления права собственности на новостройки с момента передачи ключей занимает от одного до трех месяцев, как свидетельствуют эксперты.

Объект аккредитован несколькими банками, в том числе и Сбербанком.


Обращаемся за ипотечным кредитом

Наш заемщик решил отправиться в Сбербанк, являющийся крупнейшим игроком на рынке ипотеки в России и участвующим в программе ипотеки с господдержкой.

Вячеслав Лебедев, директор управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Северо-Западного банка Сбербанка, поясняет, что заемщику сначала следует заполнить заявление-анкету на кредит.

«Кроме того, ему необходимо представить документы, подтверждающие трудовую занятость и финансовое состояние (справку по форме банка или справку 2-НДФЛ за последние шесть месяцев), паспорт с отметкой о регистрации. После одобрения заявки банку нужны документы, подтверждающие наличие первоначального взноса, а также документы по кредитуемому жилому помещению», – перечисляет Вячеслав Лебедев.

По его словам, при заявленных параметрах наш заемщик может взять кредиты по нескольким программам (см. таблицу 1). При этом в расчеты включена страховка, отдельно за нее платить заемщику не требуется.

Таблица 1

Расчетные параметры кредита 

  1. Ипотека с господдержкой под ставку 10,9% годовых*
  1. Акция для застройщиков под ставку 11,5% годовых**
  1. Приобретение строящегося жилья под ставку 12% годовых***

Стоимость квартиры, руб.

5 500 000

5 500 000

5 500 000

Сумма кредита, руб.

4 400 000

3 947 000

3 947 000

Первоначальный взнос, руб.

1 000 000

1 553 000

1 553 000

Срок кредитования, месяцев

120

120

120

Платеж по кредиту, руб.

60 361

55 493

56 627

Ориентировочный размер всех платежей по кредиту, руб.

7 243 000

6 659 160

6 795 240

Ориентировочный размер переплаты по процентам, руб.

2 843 000

2 712 163

2 848 358

* Материнский капитал в рамках данного продукта не может быть использован в качестве первоначального взноса, но может быть впоследствии направлен на погашение кредита. Заявки на ипотеку с господдержкой принимаются только до 31.12.2016.
** Материнский капитал включен в сумму первоначального взноса. Заявки по данной акции принимаются только до 31.12.2016, возможно продление акции на следующий год.
*** Материнский капитал включен в сумму первоначального взноса.

Оформляем налоговый вычет

Налоговый кодекс РФ предоставляет право на налоговый вычет при приобретении квартиры. По словам Дианы Маклозян, руководителя правового департамента консалтинговой компании HEADS Consulting, максимальный размер имущественного налогового вычета при покупке недвижимости равняется 2 млн руб., сумма налога к возврату при этом составит 260 тыс. руб. 

«Если квартира стоит 10 млн руб., то право на вычет возникает только в размере 2 млн руб. Также законодательством предусмотрено право на получение вычета в отношении процентов, уплаченных по ипотечному кредиту. Общая сумма вычетов по процентам не может превышать 3 млн руб. При этом, чтобы получить имущественный налоговый вычет, необходимо иметь доход, с которого удерживается и перечисляется в бюджет 13%», – перечисляет Диана Маклозян.

По подсчетам аналитика «АЛОР БРОКЕР» Сергея Королева, исходя из заданных параметров нашего заемщика, его зарплата в год составит 1,2 млн руб., значит, 156 тыс. руб. (13% подоходного налога) будет максимальная сумма на выплаты в год нашему герою.

«Вычетов у мужчины два. Основной – вычет при покупке квартиры: максимальный размер 2 млн руб., вернуть получится 13% от этой суммы – 260 тыс. руб., право на вычет возникает после получения акта приема-передачи по ДДУ, на материнский капитал не распространяется. Второй – вычет по ипотечным процентам: максимальный размер 3 млн руб., вернуть можно также 13% от этой суммы – 390 тыс. руб. Выплаты по ипотеке делятся на две составляющих: выплата основного долга и выплата кредитных процентов – вычет можно получить только по кредитным процентам, на сумму основного долга вычет не распространяется. Право на вычет возникает в момент возникновения права основного вычета, при этом, если ипотека оформлялась до акта приема-передачи, вычет на проценты по кредиту все равно можно получить. При условии что размер переплаты составляет 2,843 млн руб. (см. выше ипотечную программу 1), сумма основного вычета получится 260 тыс. руб., а сумма процентов по кредиту 369 590 руб., соответственно, полная сумма к вычету – 629 590 руб. Акт приема-передачи будет подписан ориентировочно в сентябре 2018 года, далее наш герой оформляет оба вычета и успешно получает в начале 2019 года 39 тыс. руб., на следующий год – 156 тыс. руб., и так каждый год (см. таблицу 2), пока он не выберет свой полный лимит по сумме вычетов 629 590 руб.», – поясняет Сергей Королев.

Таблица 2

Оформление
ипотеки

Оформление квартиры
в собственность

Выплаты, руб.

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

-

-

39 000

156 000

156 000

156 000

122 590

Итого: общая сумма вычета 629 590 руб., максимальная сумма выплаты в год – 156 тыс. руб., исходя из 13% НДФЛ на зарплату в 1,2 млн руб. в год

Стоит указать, что налоговый вычет можно получить как на основании налоговой декларации, так и через работодателя.

По словам Илоны Шатаевой, старшего менеджера по налогам российского подразделения PwC, получить вычет можно на основании налоговой декларации по форме 3-НДФЛ по окончании налогового периода. Налоговым периодом в данном случае является календарный год. В нашем примере это будет налоговая декларация за 2018 год, которая подается в 2019 году. Если вычет заявлен в декларации, то возврат денежных средств может занять от четырех до шести месяцев, учитывая срок камеральной налоговой проверки налоговой декларации и срок рассмотрения заявления на возврат излишне уплаченного налога.

Также это можно сделать через работодателя, при условии что право налогоплательщика на имущественный налоговый вычет подтвердит налоговый орган. Работник по получении правоустанавливающего документа на квартиру обращается в налоговый орган по месту учета для подтверждения права на получение вычета. Как только соответствующее уведомление о подтверждении права получено от налоговых органов, работник подает работодателю письменное заявление о предоставлении ему вычета. В этом случае работодатель возвращает ему соответствующую сумму налога, удержанную с начала налогового периода, то есть календарного года, в котором было подано такое заявление. В обоих случаях пакет документов, который подается в налоговую инспекцию, одинаков, подчеркивают в PwC. Сам покупатель квартиры должен провести 183 календарных дня и более на территории России в течение календарного года, у него должны быть доходы, облагаемые налогом на доходы физических лиц в РФ; также необходимо, чтобы он не реализовывал свое право на подобный вычет в прошлом.


1. Договор купли-продажи квартиры
2. Акт приема-передачи квартиры
3. Платежные документы, подтверждающие перечисление денежных средств за квартиру

4. Выписка из ЕГРП (с 1 января 2017 года – выписка из ЕГРН)
5. Справка 2-НДФЛ с работы
6. Кредитный договор
7. Справка из банка о сумме погашенных процентов
8. Копия паспорта
9. Декларация 3-НДФЛ и заявление на возврат налога


Страхуем ипотечные риски

Получение кредита, тем более ипотечного, содержит значительные риски, так как никто не может быть уверен, что не потеряет работу или что состояние здоровья позволит ему осуществлять свои функции. Именно по этой причине потенциальный заемщик должен ответственно подойти к задаче.

Диана Маклозян говорит, что в случае, если заемщик не может исполнять свои обязательства по кредитному договору, неоднократно нарушает сроки выплат, банк имеет право потребовать досрочного погашения задолженности. Если заемщик этого не сделает, то банк может обратиться в суд, взыскать задолженность и обратить взыскания на предмет залога, который в рамках исполнительного производства будет продан с торгов. «Заемщику не поможет даже тот факт, что ипотечное жилье является для него единственным. По сути, твердых рекомендаций нет, любой долгосрочный кредит под залог недвижимого имущества несет очень высокие риски», – констатирует Диана Маклозян.

Впрочем, она советует застраховать приобретенное имущество и риск потери трудоспособности. Кроме того, существует постановление Правительства РФ от 20.04.2015 № 373 «Об основных условиях реализации программы помощи отдельным категориям заемщиков по ипотечным жилищным кредитам (займам), оказавшихся в сложной финансовой ситуации, и увеличении уставного капитала акционерного общества “Агентство по ипотечному жилищному кредитованию”». «В рамках действия этого постановления при потере работы и иных доходов можно подать заявление в суд на реструктуризацию долга, что включает в себя смену валюты кредита, изменение процентной ставки, также возможно единовременное прощение части суммы кредита», – делится Диана Маклозян.

В Сбербанке добавили, что при возникновении сложностей с погашением кредита клиенту следует обязательно обратиться в банк для урегулирования вопроса. Решение принимается в индивидуальном порядке. Банк может провести реструктуризацию задолженности, например, увеличив срок кредита, предоставив клиенту отсрочку в погашении основного долга.


Оформление ипотеки и получение налогового вычета с заданными в начале статьи условиями – это достаточно простая ситуация. На самом же деле их возникает огромное количество. Мы хотим узнать, какие вопросы, касающиеся разных аспектов сделок с недвижимостью, интересуют наших читателей. Присылайте конкретные примеры на адрес redaktor@bn.ru с пометкой «кейс», и вместе со специалистами мы постараемся в них разобраться.

Комментарии (47)   |  

Добавить комментарий

Обнаружив неточность в тексте, выделите ее и нажмите Ctrl+Enter.

Любое воспроизведение, распространение, публичный показ, доведение до всеобщего сведения, перевод и другая переработка, а также иные предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации способы использования материалов, размещенных в сети интернет по адресу www.bn.ru, допускаются только с разрешения ее правообладателя – ООО «Управляющая компания ”Бюллетень недвижимости”» с учетом Правил заимствования.
СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЕ
Рейтинг@Mail.ru
Система Orphus