16+ 21 апреля, пятница
обновление в 19:00
Рынок жилья

Видео

Twitter BN.RU

пресс-релизы

Индексы БН.РУ


14.12.2016 | 08:00

Новые правила долевого строительства

Текст: Игорь Воронин    Фото: Алексей Александронок

Минстроем РФ подготовлен проект правительственного постановления, которое утвердит правила, обязательные для сторон договора долевого участия при его заключении и исполнении. Планируется, что новые правила должны вступить в силу с 1 января 2017 года.

На федеральном портале проектов нормативных правовых актов размещен проект постановления Правительства РФ «Об утверждении правил, обязательных для сторон договора участия в долевом строительстве при его заключении и исполнении», подготовленный Минстроем.

Это один из пакета подзаконных актов, необходимых для реализации новой редакции ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…», которая была принята Законом № 304 от 3 июля 2016 года и которая вступает в силу 1 января 2017-го.

Новые требования к ДДУ

Итак, что предлагает Минстрой? В первую очередь, это список из девяти документов, которые перед подписанием договора долевого участия (ДДУ) гражданин, «имеющий намерение» такой договор подписать, вправе запросить, а застройщик обязан представить.

Большая часть документов дольщикам со стажем хорошо знакома, но есть и новинки.

Вот этот перечень.



1. Разрешение на строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которого входит жилое и (или) нежилое помещение



2. Технико-экономическое обоснование проекта строительства этого многоквартирного дома



3. Заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом (337-ФЗ от 28.11.2011 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации»)
 



4. Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, на котором осуществляется строительство.
 



5. Документы, подтверждающие наличие у застройщика технических условий на подключение (технологическое присоединение) к сетям инженерно-технического обеспечения
 



6. В случае если застройщик выбрал страхование в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств – договор страхования, условия страхования, а также сведения об обществе взаимного страхования или о страховой организации, которые осуществляют страхование гражданской ответственности застройщика
 



7. Если же застройщик выбрал поручительство банка – договор поручительства, условия поручительства, а также сведения о поручителе



8. Договор поручительства по обязательствам застройщика по ДДУ – если размер уставного капитала застройщика не соответствует требованиям части 2.1 статьи 3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Необходимое пояснение: в новой редакции ФЗ-214, вступающей в силу с 1 января 2017 года, минимальный размер уставного капитала застройщика привязан к максимальной площади всех возводимых им объектов. Так, если объем долевого строительства не превышает 1,5 тыс. кв. м, уставный капитал должен быть 2,5 млн руб. Максимум – более 500 тыс. «квадратов» застройки – обязывает иметь уставный капитал в размере 1,5 млрд руб.
 



9. Заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям ФЗ-214, выданное уполномоченным органом (в Петербурге это Комитет по строительству, в Ленобласти – Комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области). Последний документ требуется только для новых объектов долевого строительства – тех, в которых государственная регистрация первого ДДУ осуществляется после 1 января 2017 года.


Готовьте подлинники

Все эти документы застройщик должен представить «в подлинниках или в форме надлежащим образом заверенных копий». Как говорится в проекте постановления, документы необходимо представить не позднее трех рабочих дней со дня обращения лица, намеренного заключить ДДУ, «если иной срок не согласован с указанным лицом».

Отметим: при установлении в договоре участия в долевом строительстве срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства такой срок должен быть определен конкретной датой. В ФЗ-214 такого требования нет.

В проекте также говорится, что при обращении лица, намеренного заключить ДДУ, застройщик обязан осуществить подготовку проекта такого договора по форме, размещенной на официальном сайте застройщика. По взаимному согласию застройщика и потенциального дольщика, в проект ДДУ могут быть внесены изменения и дополнения.

Отдельно отмечается, что в ДДУ могут быть включены условия, в отношении которых сторонами достигнуто соглашение и которые не противоречат ФЗ-214. В частности, речь идет о требовании к качеству объекта долевого строительства; праве застройщика на досрочное исполнение обязательства по передаче объекта долевого строительства; размере допустимого изменения общей площади жилого помещения; гарантийном сроке объекта долевого строительства.

Прописана в постановлении и такая деталь: «Договор участия в долевом строительстве в целях обеспечения возможности его свободного прочтения должен быть составлен в едином текстовом формате шрифтом не менее 12 размера».

Дом открытых дверей

В части требований к исполнению ДДУ предлагаются следующие меры.

Во-первых, дольщик наделяется правом запрашивать у застройщика информацию о ходе строительства. Застройщик же обязан предоставить такую информацию в срок не позднее 14 дней после поступления соответствующего запроса.

Во-вторых, дольщик может осуществлять фото- и видеофиксацию хода строительства. «Посещение строительной площадки участником долевого строительства возможно в порядке, установленном застройщиком, с соблюдением требований безопасности».

В-третьих, застройщик на своем официальном сайте размещает информацию о ходе строительства. Он обязан размещать информацию о завершении этапов, указанных в примерном графике реализации проекта строительства.

И наконец, в случае изменения условий договора застройщик обязан письменно уведомить участника долевого строительства в сроки, установленные договором.
 


МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Анна Максимова, руководитель Консультационного центра по долевому строительству и недвижимости:

– Честно говоря, складывается впечатление, что данный проект постановления сделан, что называется, для галочки. Ничего принципиально нового во взаимоотношения застройщика и дольщика он не привносит.

Смущает формулировка о том, то в ДДУ «могут быть» прописаны такие-то и такие-то положения. Вообще-то в договоре «может быть» все, что пожелают туда внести договаривающиеся стороны и что не противоречит законодательству РФ.
И, конечно, очень странным выглядит требование предъявлять подлинники или надлежаще заверенные копии каждому, кто скажет, что имеет намерение заключить ДДУ. Все-таки пакет документов весьма объемный, это ведь такой «флешмоб» можно для застройщика устроить.
При том что согласно ФЗ-214 застройщик обеспечивает свободный доступ к информации о своей деятельности посредством создания и ведения сайта в информационно-телекоммуникационной сети интернет.
А об ответственности застройщика за невыполнение им требований настоящего документа не говорится.
В общем, надо сказать, что все последние меры по совершенствованию ФЗ-214 дополнительной защиты дольщикам не добавляют, а вот застройщикам причиняют все новую головную боль.



МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Виталий Правдухин, руководитель юридического департамента AAG:

– Постановление в основном детализирует нормы 214-ФЗ. Раскрываются порядок и сроки ознакомления дольщика с документами, содержащими информацию о застройщике и проекте строительства. Уточнено, что застройщик по запросу обязан представить для ознакомления проект договора участия в долевом строительстве.

В проекте постановления также есть несколько моментов, напрямую в 214-ФЗ не указанных. Так, предусмотрено право дольщиков посещать строительную площадку и осуществлять фото- и видеофиксацию хода строительства. Сказано, что ДДУ должен быть составлен с использованием шрифта не менее чем 12 размера.
В целом документ носит технический характер, его основная функция заключается в более доступном изложении ряда норм 214-ФЗ.


МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Елена Мягкая, начальник юридического отдела компании «ЮИТ Санкт-Петербург»:

– По существу этот проект подзаконного акта никаких значительных новелл по сравнению с текстом изменений 214-ФЗ не содержит, что, собственно, и не предполагалось законодателем. Есть уточнения в части сроков представления документов застройщиком при заключении договора, требования к его содержанию (условия о качестве, согласие на межевание) и к размеру шрифта договора.

Важное уточнение: договор с дольщиком заключается по форме, размещенной на сайте застройщика, изменения и дополнения в такую форму могут вноситься по согласованию сторон.


 

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ «Жилые комплексы»

Что делать, если застройщик разочаровал

21.04.2017
Что делать, если застройщик разочаровал

Введен в эксплуатацию 7 корпус ЖК «Тридевяткино царство»

18.04.2017
Введен в эксплуатацию 7 корпус ЖК «Тридевяткино царство»

На рынок выведены квартиры в III очереди ЖК Skandi Klubb

18.04.2017
На рынок выведены квартиры в III очереди ЖК Skandi Klubb

На рынок выведен новый пул квартир в III очереди ЖК Inkeri

17.04.2017
На рынок выведен новый пул квартир в III очереди ЖК Inkeri

На рынок выведены квартиры в ЖК Magnifika

17.04.2017
На рынок выведены квартиры в ЖК Magnifika

Новостройки у кольцевой: ставка на планировки

17.04.2017
Новостройки у кольцевой: ставка на планировки

В ЖК «Северная долина» построят семь новых домов и детсад

13.04.2017
В ЖК «Северная долина» построят семь новых домов и детсад

Продлено разрешение на строительство третьей очереди ЖК «Премьер Палас»

12.04.2017
Продлено разрешение на строительство третьей очереди ЖК «Премьер Палас»

Банки спасают первичный рынок

12.04.2017
Банки спасают первичный рынок

На рынок выведен новый пул квартир в ЖК «Палацио»

11.04.2017
На рынок выведен новый пул квартир в ЖК «Палацио»

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ «214-ФЗ»

ФЗ-214: что должно быть на сайте застройщика

21.03.2017
ФЗ-214: что должно быть на сайте застройщика

214-ФЗ: уравнение с несколькими неизвестными

21.10.2016
214-ФЗ: уравнение с несколькими неизвестными

Банкротство кооператива: особый путь

10.10.2016
Банкротство кооператива: особый путь

Не надо бояться банкротства

28.09.2016
Не надо бояться банкротства

Как опознать долгострой

16.09.2016
Как опознать долгострой

Пай по переуступке

09.09.2016
Пай по переуступке

Как купить квартиру в новостройке по переуступке

02.09.2016
Как купить квартиру в новостройке по переуступке

Четыре совета против серых схем

26.08.2016
Четыре совета против серых схем

Как купить квартиру в жилищном кооперативе

19.08.2016
Как купить квартиру в жилищном кооперативе

Долевка – лидер надежности

12.08.2016
Долевка – лидер надежности

Обнаружив неточность в тексте, выделите ее и нажмите Ctrl+Enter.

Любое воспроизведение, распространение, публичный показ, доведение до всеобщего сведения, перевод и другая переработка, а также иные предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации способы использования материалов, размещенных в сети интернет по адресу www.bn.ru, допускаются только с разрешения ее правообладателя – ООО «Управляющая компания ”Бюллетень недвижимости”» с учетом Правил заимствования.
СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЕ
Рейтинг@Mail.ru
Пользовательское соглашение
Система Orphus