16+ 05 декабря, понедельник
обновление в 19:40
Рынок жилья

Видео

Twitter BN.RU

пресс-релизы

Индексы БН.РУ


18.10.2016 | 19:00

Краснодар: строить жилье будут банки

Текст: Анна Панфилова    Фото: Ирина Юрьева, Алексей Александронок

В идеале в Краснодаре банковские структуры должны строить жилье и продавать готовые квартиры в ипотеку, как это делается в развитых странах. Новая редакция ФЗ-214 может подтолкнуть рынок к такому повороту событий, но это случится лишь в далекой перспективе.

Летом этого года была принята новая редакция закона «Об участии в долевом строительстве…». В какую сторону будет развиваться строительная отрасль после принятия поправок, краснодарские девелоперы, страховщики, аналитики рынка недвижимости и представители власти обсудили на круглом столе «Застройщики и дольщики: уйти нельзя остаться. Поправки к ФЗ-214 приняты: каков механизм реализации, кто выживет?».

По кому ударит уставный капитал

С 1 июля 2017 года вступает в силу норма закона об уставном капитале. Его размер теперь будет зависеть от площади возводимого застройщиком жилья и может достигать 1,5 млрд руб. Юлия Чорномидз, руководитель юридического отдела ООО «МИАЛ-СТРОЙ», напомнила, что нововведение касается застройщиков, которые с 1 июля будут регистрировать первый договор долевого участия в доме. Объекты, на которые деньги дольщиков начали привлекать раньше, будут достраиваться по старым правилам.

Минимальный размер уставного капитала составляет 2,5 млн руб., если максимальная площадь объектов долевого строительства у застройщика не превышает 1,5 тыс. кв. м. «Если же компания строит до 50 тыс. кв. м (это либо один крупный объект, либо два стандартных жилых дома), то уставный капитал составит 80 млн руб. А если она возводит до 250 тыс. кв. м жилья, он будет достигать 400 млн. У нас сейчас, наверное, 80% застройщиков имеют 400 млн руб., начинают на эти деньги работать и не испытывают проблем», – прокомментировал Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании Macon Realty Group.

«Мы проанализировали это нововведение и сделали вывод, что оно не критично для нас, – отметил Вадим Сидоров, директор по развитию группы компаний AVA. – Поправки в ФЗ-214, как и большинство других последних инициатив властей, нацелены на реализацию крупных проектов комплексного освоения территорий (КОТ). При КОТ у застройщика формируется достаточно большой поток, позволяющий строить объект за объектом. Следовательно, он может довольно комфортно себя чувствовать даже при необходимости нарастить уставный капитал. А вот мелких и средних застройщиков эта ситуация будет больше выбивать из рынка. Крупному девелоперу проще решить вопрос по 400 млн руб. уставного капитала, чем маленькому по 80 млн».

Александр Артемов, руководитель объединения «ВКБ-Новостройки», считает, что эта норма ударит по всем строительным компаниям – мелким и крупным. «Она выполнима, но лишних денег у застройщиков не бывает», – уверен он. Илья Володько добавил, что увеличение уставного капитала может сильно ограничить конкуренцию среди участников рынка.

Впрочем, для компаний, у которых участок в собственности, а не в аренде, есть лазейка в законе: учредитель может внести как уставный капитал эту землю, уточнила Юлия Чорномидз.

Надо быть начеку

В законе указано, в каких случаях застройщику запрещается привлекать деньги дольщиков. Существует один перечень оснований для тех, кто только собирается подавать проектную декларацию в уполномоченный орган администрации региона, и другой – для тех, кто ее уже подал.

Что касается последних, то в перечне есть такой пункт: «Если арбитражным судом вынесено решение о приостановлении деятельности юридического лица в качестве застройщика, в том числе по заявлению уполномоченного органа».

А уполномоченный орган может подать это заявление по ряду причин, среди них – если застройщик два раза и более в течение года нарушил даже незначительные нормы законодательства и привлекался к административной ответственности. К примеру, просрочил сдачу бухгалтерской отчетности. «Казалось бы: вы два раза забыли что-то сделать, вам вынесли предупреждение или выписали небольшие штрафы. Однако после этого может быть подано заявление о приостановлении деятельности. Отныне участникам рынка нужно быть начеку и не допускать никаких оплошностей. Иными поводами для заявления о приостановлении деятельности являются: не соблюдение нормативов финансовой устойчивости, не удовлетворение требований участников долевого строительства на сумму более 100 тыс. рублей, заведомо недостоверные сведения в декларации, невыполнение предписаний уполномоченного органа, предписания об устранении нарушения требований», – пояснила Юлия Чорномидз.

Управляющий партнер Privacu Group Игорь Томилин прогнозирует, что увеличится количество обращений в суд со стороны девелоперов, желающих оспорить решения уполномоченных органов.

Гарантия защиты

Много споров среди экспертов вызвал пункт о создании государственного компенсационного фонда, куда девелоперы должны перечислять деньги для достройки домов обанкротившихся компаний.

Как считает заместитель генерального директора ООО «СК “Верна”» Роман Яблочкин, на начальных этапах работы у фонда не будет достаточно средств, чтобы покрывать большие убытки, и государству придется достраивать объекты за собственные средства.

Юлия Чорномидз согласна, что денег фонда может не хватить на всех обманутых дольщиков. Их по официальным данным в стране сейчас 100 тыс., а по факту гораздо больше.

В компенсационный фонд застройщики должны отдавать до 1% от планируемой стоимости возведения многоквартирного дома. И эти деньги впоследствии будут заложены в цену продаваемого жилья, уверен Илья Володько.

По его данным, в Совете Федерации на одном из заседаний комитета по экономической политике обсуждали возможность отменить страхование ответственности застройщиков. Какое-то время страхование и компенсационный фонд будут дублироваться, но в перспективе именно фонд должен стать подушкой безопасности на случай банкротства застройщика и других непредвиденных ситуаций.

Деньги дольщиков – на соцобъекты

Уже около года краснодарские власти постоянно говорят о необходимости привлекать застройщиков к строительству школ и детсадов. Представители строительных компаний отвечали, что тратить деньги дольщиков на соцобъекты запрещает закон. Это можно было делать только за счет прибыли, а она у краснодарских девелоперов невелика из-за низких цен на жилье. Тем не менее местные компании строили образовательные учреждения, а потом муниципалитет выкупал их.

Теперь ФЗ-214 разрешает направлять деньги дольщиков на создание соцобъектов. Правда, школы и детсады придется передавать городу безвозмездно.

«Эта норма защищает застройщика, ему не придется привлекать дорогие кредиты для развития инфраструктуры, – прокомментировал Александр Артемов. – Жилье, возможно, подорожает. Но это уже выбор покупателя: доплатить за комфортную среду в микрорайоне или приобрести более дешевую квартиру у застройщика, который не предлагает дополнительных опций».

Вице-президент НП «Кубанская палата недвижимости» Руслан Попов не ожидает бума строительства детских садов в связи с принятием нового закона. «Девелоперы и не обязаны их строить. Им дали возможность – и это прекрасно, но она не должна навязываться. В противном случае участки нужно давать бесплатно с готовыми коммуникациями. В некоторых городах РФ есть практика: застройщики возводят соцобъекты, а земельные участки получают очень дешево, почти даром», – рассказал Руслан Попов.

Где зарыты минусы

Юлия Чорномидз добавила, что в ФЗ-214 введены новые термины, среди которых – «связанные с застройщиком юридические лица». Это выход для мелких застройщиков, которые не могут в короткие сроки решить проблему с уставным капиталом. Зависимые лица – это те, с которыми застройщик заключает договор поручительства и другие застройщики, которые связали себя договором с этим же поручителем. И уставный капитал рассчитывается как суммарный уставный капитал этого застройщика, поручителей, сопоручителей и застройщиков, которые заключили аналогичный договор с этим поручителем. Поручителем может быть юридическое лицо – учредитель застройщика. Таким образом, мелким застройщикам придется объединяться.

«Но, на мой взгляд, это не очень эффективная мера. Вряд ли в Краснодаре мы найдем много инвесторов, желающих выступить поручителями. Потому что в законе сказано: ответственность поручителя перед дольщиками будет солидарной или субсидиарной наравне с застройщиками», – подчеркнула Юлия Чорномидз.

Изменились для девелоперов и условия страхования. Если застройщик продлевает разрешение на строительство или изменяет в проектной декларации срок передачи недвижимости дольщику, а компания, у которой он страховался, сейчас отсутствует в списке ЦБ, ответственность застройщика по каждой квартире придется застраховать заново.

Норму, касающуюся эскроу-счетов, Юлия Чорномидз считает сырой. «Центробанк определяет список кредитных организаций, которые смогут их открывать. Но непонятно, что делать в ситуации, если застройщик открывает эскроу-счет, а потом банк лишается возможности вести эту деятельность», – задается вопросом эксперт.

«В Краснодаре есть примеры строительства ЖК с использованием эскроу-счетов. В частности, в ЖК “Адмирал” первый дом был построен именно таким способом. Все дольщики открывали счета, был тройственный договор между банком, застройщиком и дольщиком. По мере роста суммы на этих счетах банк даже снижал процентную ставку по кредиту», – напомнил член экспертно-консультативного совета при комитете ЗСК по промышленности, строительству и ЖКХ Михаил Золотарев.

Светлое будущее ипотеки

По словам Михаила Золотарева, в ФЗ-214 давно надо было внести изменения, так как на рынок пришли компании, которые имели лишь вывеску и генерального директора, но при этом получали разрешение на строительство, делали документацию, экспертизу, собирали средства дольщиков, не проработав четко вопросы финансирования.

Илья Володько согласился с тем, что в Краснодаре в течение многих лет порог входа в строительную отрасль был почти нулевым. Расцвет эпохи частных застройщиков пришелся на 2010 год. «Схема была такая: у кого-то имелся участок, его застройщик мог привлечь в партнеры. А дальше нужны были только 3-5 млн руб., чтобы сделать проект дома. Бегаешь по инстанциям, получаешь разрешение и выходишь на площадку, начинаешь привлекать деньги дольщиков. У нас так работала половина рынка», – сказал Илья Володько.

«Новыми поправками предусмотрено, как застройщику найти источники получения средств, – добавил Михаил Золотарев. – Открытие эскроу-счетов предполагает строительство дома на основе проектного финансирования. Застройщик получает деньги, создает готовую продукцию, продает ее и возвращает кредит. Но возвращает не в процессе строительства, а по окончании. В идеале банковские структуры должны строить жилье и продавать его в ипотеку, как это делается в странах, где уже пройден этап становления рынка жилья. Но у нас пока нет предпосылок к этому».

Руслан Попов согласился, что вполне вероятен вариант, что банки когда-нибудь сами станут застройщиками и состоится переход от долевого строительства к покупке готового, построенного банками.

По мнению Юлии Чорномиз, на первом этапе этого процесса произойдет укрупнение застройщиков и заключение соглашений с банками. Банк будет выбирать, с какими застройщиками работать.

Цены не вырастут?

Некоторые эксперты считают, что принятие поправок приведет к подорожанию жилья. Но Руслан Попов подчеркивает: в Краснодаре на вторичке квадратный метр стоит в среднем 50 тыс. руб. И если на первичке «квадрат» будет стоить дороже, то люди в большинстве своем переключатся на готовое жилье.

Илья Володько отметил, что цену формируют такие базовые факторы, как спрос, предложение и конкуренция. «В Краснодаре средневзвешенная цена за квадратный метр первичной недвижимости по всем классам – 43,5 тыс. руб. А, допустим, в Нижнем Новгороде – 69,5 тыс. руб. Как вы понимаете, разница в себестоимости строительства не так уж велика. Тут большую роль играет конкуренция. В Краснодаре в 2015 году в пересчете на одного жителя было введено 2,1 кв. м, а в Нижнем Новгороде – 0,3 кв. м. У нас в городе в сентябре 2008 года цена на “квадрат” была 48 тыс., а в 2010-м – 43,5 тыс. То есть жилье за эти годы не подорожало», – привел цифры эксперт.


Участники дискуссии сошлись во мнении, что изменения в ФЗ-214 – скорее позитивные, так как позволяют стабилизировать рынок и защитить потребителя. Самый негативный момент – наращивание уставного капитала – воспринимается застройщиками как долгосрочный тренд, под который нужно адаптироваться и учиться в нем работать. А именно – увеличивать долю собственных средств в обороте и привлекать банковское финансирование.


 

Обнаружив неточность в тексте, выделите ее и нажмите Ctrl+Enter.

Любое воспроизведение, распространение, публичный показ, доведение до всеобщего сведения, перевод и другая переработка, а также иные предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации способы использования материалов, размещенных в сети интернет по адресу www.bn.ru, допускаются только с разрешения ее правообладателя – ООО «Управляющая компания ”Бюллетень недвижимости”» с учетом Правил заимствования.
СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЕ
Рейтинг@Mail.ru
Система Orphus