Видео

Twitter BN.RU

пресс-релизы

Индексы БН.РУ


02.09.2016 | 08:00

Как купить квартиру в новостройке по переуступке

Текст: Игорь Воронин    Коллаж: Татьяна Воронина

Приобретение квартиры в строящемся доме посредством заключения договора цессии (уступки права) по-прежнему остается довольно популярным видом сделок с недвижимостью.

Оно и неудивительно: рисков по сравнению с покупкой на стадии котлована меньше, а цена подчас заметно ниже той, что предлагает застройщик.

Для неискушенного покупателя сделка по переуступке, возможно, покажется необычайно сложной. Однако практика говорит о том, что она ничем не сложнее любого другого способа приобретения жилья на первичном рынке. Впрочем, сразу оговоримся: речь идет о покупке квартиры в доме, строящемся в соответствии с 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», где жилье реализуется с помощью договоров долевого участия (ДДУ).

Пай по переуступке Переуступка пая в жилищном кооперативе – один из законных способов приобретения квартиры >> Вариант с переуступкой пая в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК) требует рассмотрения в отдельной публикации.

Юридические основания

Латинское слово cessiō (цессия) перестает быть загадочным и пугающим, если его перевести на русский язык: уступка, передача. Чаще в обиходе говорят: переуступка.

Общие представления о договоре цессии (переуступки прав требования) можно почерпнуть из Гражданского кодекса РФ, статьи 382-390 главы 24.

Но там – о переуступке вообще, а если говорить исключительно в долевом строительстве, тогда нам понадобится статья 11 ФЗ-214.

Статья содержит всего два пункта, процитируем: «1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. 2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства».

Ну и, конечно, о терминах. Тот, кто уступает право требования, называется цедентом, а тот, кто это право приобретает, - цессионарием. Звучит красиво.

Кто продает

Условно говоря, продавцы квартир по переуступке делятся на два класса: «физики» и «юрики», то бишь физические лица и юридические. Первые – это либо инвесторы, вложившие деньги на самой рискованной стадии начала строительства и теперь выходящие «из бетона» с прибылью, либо те, кого в процессе строительства сильно изменились жизненные обстоятельства. Например, срочно нужны деньги или, наоборот, квартира попросторней.

Юридические лица – это, как правило, субподрядчики, с которыми застройщик за выполненную работу предпочел расплатиться не живыми деньгами, а квартирами. Хотя может быть и вариант с дочерней фирмой, используемый для того, чтобы квартиры не зависали перед сдачей дома. Оформлять на себя по каким-то причинам застройщик не хочет, вот и выставляет вместо себя «дочку».

Право выбора

Итак, вы решились стать цессионарием. Помним о том, что приобретаем мы не квартиру, а только право требования на нее. Значит, и все риски долевого строительства мы приобретаем тоже. Цедент может быть в десять раз более порядочным человеком, чем вы, но это вовсе не гарантирует того, что застройщик надежен и что наш цедент сделал все, чтобы в этом убедиться. Он всего лишь переуступает вам это право.

Заключая ДДУ, он мог быть беспечен и безответственен. Теперь эта ответственность ложится на вас. Цедент не отвечает и не может отвечать за качество и сроки строительства.

Здесь все риски долевого строительства встают в полный рост – ничего нового на сей счет сказать нельзя. ФЗ-214 – закон замечательный, но, по большому счету, он защищает только от риска двойных продаж.

ДДУ как он есть

Можно самостоятельно, можно с риэлтором или с юристом – как душе угодно, но ознакомиться с текстом ДДУ необходимо. В нем, скорее всего, найдется пункт, в котором определен порядок переуступки прав требований.

Как мы помним (см. выше ФЗ-214), переуступить права можно с момента государственной регистрации ДДУ в Росреестре до получения ключей от квартиры по акту приема-передачи. На ДДУ, по которому вам уступается право требования, должен иметься штамп о его регистрации в Росреестре.
В принципе договор цессии должен быть двусторонним и заключаться между цедентом и цессионарием. Но на практике возникает третья сторона, ведь обычно в ДДУ есть пункт об обязательном согласовании переуступки с застройщиком. Как правило, таким согласованием является подписание трехстороннего договора между цедентом, цессионарием и застройщиком.
Застройщик позволяет заключить договор переуступки прав на комиссионных условиях, выторговывая себе от одного до пяти процентов от стоимости приобретаемого жилья. Эти расходы в большинстве случаев ложатся на покупателя, реже, по соглашению сторон, они делятся между покупателем и продавцом. Оплату такой комиссии, конечно, нужно задокументировать, а документ пусть сохранится у покупателя.

Договор и расчет

Договор переуступки должен содержать в первую очередь полные паспортные данные и продавца, и покупателя. Гражданство, пол, место и дата рождения – обязательно. Важно помнить, что продавец и покупатель, состоящие в браке, могут совершать любые сделки с недвижимостью, имея на руках нотариально заверенное согласие второго супруга.
Цедент обязуется передать цессионарию оригиналы ДДУ и документы, подтверждающие уже осуществленные им платежи по договору. Покупатель, в свою очередь, обязуется в указанный срок произвести оплату за переуступленные права. Сумма в документе также прописывается.

В договоре цессии нужно ясно обозначить, на каком основании действует цедент. Очевидно, что это заключенный с застройщиком и зарегистрированный в Росреестре ДДУ. Договор цессии теперь также подается на регистрацию.


Справка БН

– Заявление о государственной регистрации договора уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве – предоставляют обе стороны договора
– Документ, удостоверяющий личность – оригинал
– Документ об уплате государственной пошлины – оригинал и копия
– Зарегистрированный договор участия в долевом строительстве – оригинал, возвращается после проведения государственной регистрации
– Договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями. Если он совершен в простой письменной форме – оригинал, не менее двух экземпляров; если он нотариально удостоверен – не менее двух экземпляров, один из которых оригинал
– Нотариально удостоверенное согласие другого супруга на заключение договора либо документ, свидетельствующий о том, что создаваемый объект недвижимости не поступает в совместную собственность супругов – брачный договор, соглашение о разделе общего имущества супругов, решение суда о разделе имущества и определении долей супругов (оригинал и копия, решение суда – не менее двух экземпляров копий)
– Согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным (оригинал и копия)
– Письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору, если уступка совершается до уплаты участником долевого строительства полной цены договора одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства – оригинал и копия


Только после регистрации в Росреестре уступка прав требования вступает в силу

Если квартира была приобретена в рассрочку и оплачена не до конца, цессионарию доплачивать за цедента. В том размере и по тому графику, что ранее был утвержден застройщиком. Гражданский кодекс неумолим: вместе с правами требования вы приобретаете и все обязательства.

Денежные расчеты по договору о переуступке производятся после его регистрации. Как проводить эти расчеты – личное дело каждого: безнал, банковский аккредитив, банковская ячейка.


ЗАХОДИ

 

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ «214-ФЗ»

Как продать ипотечную квартиру по переуступке

14.04.2017
Как продать ипотечную квартиру по переуступке

ФЗ-214: что должно быть на сайте застройщика

21.03.2017
ФЗ-214: что должно быть на сайте застройщика

Новые правила долевого строительства

14.12.2016
Новые правила долевого строительства

214-ФЗ: уравнение с несколькими неизвестными

21.10.2016
214-ФЗ: уравнение с несколькими неизвестными

Банкротство кооператива: особый путь

10.10.2016
Банкротство кооператива: особый путь

Не надо бояться банкротства

28.09.2016
Не надо бояться банкротства

Как опознать долгострой

16.09.2016
Как опознать долгострой

Пай по переуступке

09.09.2016
Пай по переуступке

Четыре совета против серых схем

26.08.2016
Четыре совета против серых схем

Как купить квартиру в жилищном кооперативе

19.08.2016
Как купить квартиру в жилищном кооперативе

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ «Жилищный практикум»

Интернет оставил риэлторов без работы?

23.06.2017
Интернет оставил риэлторов без работы?

Как купить квартиру с помощью материнского капитала

14.06.2017
Как купить квартиру с помощью материнского капитала

Сколько стоит ремонт в квартире

13.06.2017
Сколько стоит ремонт в квартире

Ипотечное страхование: как уменьшить выплаты

09.06.2017
Ипотечное страхование: как уменьшить выплаты

Сколько стоит доля в квартире

05.06.2017
Сколько стоит доля в квартире

Как увеличить площадь квартиры

18.05.2017
Как увеличить площадь квартиры

Страхование квартиры: от потопов до инопланетян

17.05.2017
Страхование квартиры: от потопов до инопланетян

Согласование перепланировки квартиры: что нужно знать

04.05.2017
Согласование перепланировки квартиры: что нужно знать

Снижение кадастровой стоимости: где и как добиться?

26.04.2017
Снижение кадастровой стоимости: где и как добиться?

Что делать, если застройщик разочаровал

21.04.2017
Что делать, если застройщик разочаровал

Комментарии (2)   |  

Добавить комментарий

Обнаружив неточность в тексте, выделите ее и нажмите Ctrl+Enter.

Любое воспроизведение, распространение, публичный показ, доведение до всеобщего сведения, перевод и другая переработка, а также иные предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации способы использования материалов, размещенных в сети интернет по адресу www.bn.ru, допускаются только с разрешения ее правообладателя – ООО «Управляющая компания ”Бюллетень недвижимости”» с учетом Правил заимствования.
СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЕ
Рейтинг@Mail.ru
Пользовательское соглашение
Политика конфиденциальности BN.ru
Система Orphus