16+ 20 ноября, понедельник
обновление в 19:00
Рынок жилья

Видео

Twitter BN.RU

пресс-релизы

Индексы БН.РУ


19.08.2016 | 08:00

Как купить квартиру в жилищном кооперативе

Текст: Надежда Рогожкина    Фото: Алексей Александронок

Жилищные кооперативы на первичном рынке распространены меньше, чем долевка: они более рискованны. В последнее время надежность кооперативов растет, хотя избежать рисков не всегда удастся, ведь они заложены в самом механизме такой организации.

Жилищные, жилищно-строительные или жилищно-накопительные кооперативы (ЖК) известны в России еще с советских времен. Тогда это был единственный способ обрести жилье для тех, кто не мог или не хотел годами и даже десятилетиями дожидаться получения бесплатного социального жилья.

С тех пор механизм работы ЖК изменился, но суть их осталась той же: это такая форма взаимодействия граждан, когда они объединяются для строительства и управления жильем.

Кооператив, который сам же выступает застройщиком, создается на собрании учредителей, количество которых не меньше пяти, но не превышает числа жилых помещений в строящемся доме. Решение собрания учредителей оформляется протоколом. Высший орган управления кооперативом – общее собрание (каждый член кооператива имеет один голос). Оно утверждает устав кооператива, а также решает другие вопросы, отнесенные уставом к его компетенции.

К моменту начала продаж жилья в доме этот этап уже пройден. Но для покупки квартиры гражданину необходимо вступить в члены кооператива, став пайщиком.

Кооперативное строительство регулируется Жилищным и Гражданским кодексами, а также Федеральным законом № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Правила деятельности таких объединений сильно отличаются от условий долевого строительства, которые прописаны в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Кооперативные риски

ВАЖНО

Если у ЖК не хватит денег на достройку дома, то всем членам придется скидываться на доплату

Из самой сути кооперативных отношений следует их меньшая надежность для покупателей, чем при заключении договора долевого участия (ДДУ). В ЖК между дольщиком и застройщиком отношения не договорные, как в ДДУ, а корпоративные. Что это означает? То, что застройщик такой же член кооператива, как и граждане – покупатели квартир, поэтому он не несет перед ними обязательной ответственности, она распространяется на всех членов этого объединения. Эти отношения регулируются не Законом о защите прав потребителя, как в случае с долевым строительством, а уставом и решениями общего собрания кооператива.

Так, когда застройщик просчитался и денег на завершение строительства дома не хватает, всем пайщикам приходится скидываться. И никакой неустойки членам никто не заплатит, в отличие от тех случаев, когда граждане покупают квартиры по 214-ФЗ.

Конечно, такие ситуации возникают нечасто, но теоретически они не исключены, так как по закону цена в ЖК не фиксированная и может быть изменена общим собранием пайщиков. Оно же может установить и дополнительные взносы.

До недавнего времени было не обязательно получать разрешение на строительство, прежде чем начинать продажи в кооперативной новостройке. Но теперь ЖК может собирать деньги с покупателей только после получения всех необходимых разрешительных документов.

Застройщик ЖК не страхует свою ответственность перед покупателями, как при заключении ДДУ. Поэтому если у компании возникнут проблемы и она не сможет закончить возведение дома, то его придется достраивать кооперативу – своими силами или наняв специализированного подрядчика.

При кооперативном строительстве возможны двойные продажи, так как договоры ЖК не регистрируются в Росреестре.

Риск также появляется, когда пайщики платят взносы неаккуратно или по каким-то причинам массово стали выходить из состава ЖК. У кооператива может не хватить денег на достройку дома и даже на то, чтобы вернуть деньги всем пайщикам. Застройщик по 214-ФЗ в любом случае обязан завершить строительство и выполнить обязательства перед дольщиками.

Чтобы член кооператива стал собственником, недостаточно сдачи дома в эксплуатацию (как при ДДУ), надо еще и полностью выплатить свой пай.

В отличие от ДДУ, кооперативный договор не гарантирует соответствия заявленного срока ввода объекта в эксплуатацию реальному. Кроме того, новосел, обнаруживший дефекты в своем доме или квартире, не сможет потребовать, чтобы кооператив их устранил, – такой обязанности у ЖК нет. А по ДДУ застройщик должен бесплатно исправить огрехи в течение пятилетнего гарантийного срока.

Документальный анализ

ВАЖНО

Перечислять платежи нужно только после получения документов о принятии в члены кооператива

Вступая в ЖК, нужно внимательно изучить все его документы: устав, договор с пайщиком, положение о кооперативе и прочие. В них определяются очень важные условия: порядок вступления в кооператив и выхода из него (обычно при выходе пайщик может забрать не все внесенные при вступлении деньги, а за вычетом 10-15%), порядок получения квартиры. Указываются платежи, необходимые для внесения в кооператив: вступительный взнос (производится один раз при вступлении); членский взнос (платится ежемесячно на текущие расходы); паевой взнос (регулярно выплачивается в счет стоимости квартиры по частям).

Изменить эти документы в соответствии со своими требованиями крайне сложно (ведь решение о внесении изменений принимается всеми членами), но можно вовремя отказаться вступать в кооператив, если условия, описанные в документах, вас не устроят. Скажем, если в уставе или договоре говорится, что за выход из числа пайщиков придется заплатить слишком большой штраф.

Нужно также быть внимательнее при оформлении документов, прежде чем оплачивать покупку жилья. Если, например, в уставе сказано, что прием нового члена осуществляется решением общего собрания членов кооператива, то необходимо получить заверенную управляющим органом кооператива выписку с этим решением. Только после этого можно считать себя членом кооператива и перечислять взносы.

Достоинства из недостатков

ВАЖНО

Из-за меньшей забюрократизированности процесса кооперативного строительства квартиры в ЖК дешевле

Как ни парадоксально, в меньшей защищенности ЖК заключаются и его плюсы. Ведь раз соглашения о членстве в кооперативе не нужно регистрировать в Росреестре, то на это не тратится драгоценное время (обычно два-три месяца) и застройщик сразу может выйти на площадку.

Страховать договоры не нужно – значит, у строительной компании меньше расходов, что положительно сказывается на стоимости квартир в ЖК. Как и то, что паевые взносы, уплачиваемые гражданином за квартиру в ЖК, не облагаются налогом. А при покупке жилья через долевку в стоимость квартиры закладывается НДС 18%.

Плюс ЖК по сравнению с ДДУ также в том, что покупатель пая может получить длительную рассрочку на погашение всей стоимости квартиры – в некоторых случаях до десяти лет, но обычно не больше семи. Дольщикам приходится укладываться максимум в два года, до завершения строительства.

Построенным домом управляет ЖК (он может нанять управляющую компанию), значит, способен более надежно контролировать этот процесс. При покупке жилья по 214-ФЗ управляющую компанию назначает застройщик, и сменить ее можно только решением общего собрания собственников жилья.

Усиление защиты

ВАЖНО

ЖК должен вести реестр своих членов и раскрывать информацию о себе

Законодатель старается повысить защиту граждан, которые решили покупать новое жилье через жилищные кооперативы. В последнее время было внесено довольно много поправок в законы, с этим связанные. Перечислим главные из них.

С 1 июля 2016 года вступили в силу изменения, разрешающие кооперативу одновременно строить только один дом, высота которого не больше трех этажей.

Таким образом, с одной стороны, исключается возможность образования финансовой пирамиды, когда деньги, собранные с покупателей квартир в одном доме, направляются на возведение второго. С другой стороны, государство надеется, что эта мера поможет стимулировать развитие малоэтажной застройки.

Исключение составляют ЖК, созданные при поддержке Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонда РЖС): они могут одновременно строить любое число домов с любым количеством этажей. Фонд РЖС становится гарантией надежности застройщиков, которые возводят такие дома. Правда, стать членами таких кооперативов могут не все, а только определенные категории граждан, в частности федеральные чиновники, военные, работники оборонно-промышленного комплекса, врачи, научные и педагогические работники, многодетные родители. Полный перечень приведен в законе «О содействии развитию жилищного строительства».

С 1 июля также введено требование о том, чтобы все кооперативы раскрывали информацию о себе в Государственной информационной системе ЖКХ.

Это повысит прозрачность таких объединений, которые до сих пор не были обязаны подробно рассказывать о себе ни государству, ни своим членам. Теперь они должны публиковать данные о строящемся доме (сколько в нем помещений и каких, каковы их технические характеристики и пр.), количестве членов кооператива, праве кооператива на земельный участок, разрешительную документацию на дом, сообщать об изменении сроков ввода объекта в эксплуатацию и т. д.

Всю информацию о доме и самом кооперативе ЖК также обязан теперь предоставлять по требованию своих членов. Он должен вести их реестр, что поможет снизить риск двойных продаж.

В каждом регионе определен контролирующий орган (например, местный комитет по строительству, жилищная инспекция, служба государственного жилищного и строительного контроля), который регулярно проверяет деятельность кооператива. По плану – через год со дня выдачи разрешения на строительство или с даты окончания проведения последней плановой проверки. Внепланово – всякий раз, когда оказывается, что кооператив не исполнил в срок предписания об устранении выявленных нарушений или если надзорный орган получил сведения о нарушении правил застройки. Проверку также может инициировать прокуратура.

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ «Жилищный практикум»

Как накопить деньги на квартиру

17.10.2017
Как накопить деньги на квартиру

Как уменьшить стоимость отделки

11.10.2017
Как уменьшить стоимость отделки

Посуточная аренда: выжимаем из квартиры максимум

29.09.2017
Посуточная аренда: выжимаем из квартиры максимум

Продажа доли квартиры: сложно, но можно

11.09.2017
Продажа доли квартиры: сложно, но можно

Беспроцентный заем: экономия для очередников

18.08.2017
Беспроцентный заем: экономия для очередников

Интернет оставил риэлторов без работы?

23.06.2017
Интернет оставил риэлторов без работы?

Как купить квартиру с помощью материнского капитала

14.06.2017
Как купить квартиру с помощью материнского капитала

Сколько стоит ремонт в квартире

13.06.2017
Сколько стоит ремонт в квартире

Ипотечное страхование: как уменьшить выплаты

09.06.2017
Ипотечное страхование: как уменьшить выплаты

Сколько стоит доля в квартире

05.06.2017
Сколько стоит доля в квартире

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ «214-ФЗ»

Прямыми запретами власть ничего не добьется

16.11.2017
Прямыми запретами власть ничего не добьется

Долевое строительство: вопрос выживания

13.10.2017
Долевое строительство: вопрос выживания

Законы и последствия

10.10.2017
Законы и последствия

По новым правилам никто строить не хочет

14.09.2017
По новым правилам никто строить не хочет

Сколько денег сможет вернуть обманутый дольщик

28.08.2017
Сколько денег сможет вернуть обманутый дольщик

Как продать ипотечную квартиру по переуступке

14.04.2017
Как продать ипотечную квартиру по переуступке

ФЗ-214: что должно быть на сайте застройщика

21.03.2017
ФЗ-214: что должно быть на сайте застройщика

Новые правила долевого строительства

14.12.2016
Новые правила долевого строительства

214-ФЗ: уравнение с несколькими неизвестными

21.10.2016
214-ФЗ: уравнение с несколькими неизвестными

Банкротство кооператива: особый путь

10.10.2016
Банкротство кооператива: особый путь

Комментарии (2)   |  

Добавить комментарий

Обнаружив неточность в тексте, выделите ее и нажмите Ctrl+Enter.

Любое воспроизведение, распространение, публичный показ, доведение до всеобщего сведения, перевод и другая переработка, а также иные предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации способы использования материалов, размещенных в сети интернет по адресу www.bn.ru, допускаются только с разрешения ее правообладателя – ООО «Управляющая компания ”Бюллетень недвижимости”» с учетом Правил заимствования.
СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЕ
Рейтинг@Mail.ru
Пользовательское соглашение
Политика конфиденциальности BN.ru
Система Orphus