Видео

Twitter BN.RU

пресс-релизы

Индексы БН.РУ


14.07.2016 | 13:00

Первое полугодие: спрос вверх, предложение вниз

Текст: Елена Денисенко    Фото: Алексей Александронок

Девелоперы притормозили запуск новых проектов в Ленобласти, покупатели активизировались под страхом прекращения ипотеки с господдержкой, средние цены выросли, – таким выдалось первое полугодие на петербургском рынке строящегося жилья.

Тенденции петербургского первичного рынка в первом полугодии 2016 года

По данным ГК «БН», объем нового предложения в первом полугодии 2016 года по сравнению с аналогичным периодом 2015-го сократился на 8%.

С начала года на рынок было выведено около 1,9 млн кв. м жилья против 2,07 годом ранее. При этом цифры позволяют говорить о проявлении новых тенденций на первичном рынке.

Предложение снизилось

Аналитики «БН» отмечают смещение нового предложения в сторону городских территорий.

«Если в первом полугодии 2015 года в границах Петербурга и в ближнем поясе было выведено в продажу примерно одинаковое количество квадратных метров – чуть более миллиона на каждой территории, то в этом году город обогнал область почти вдвое», – отмечает руководитель отдела аналитики строящейся недвижимости ГК «БН» Ольга Романова.

По данным ГК «БН», за шесть месяцев текущего года на прилегающих к КАД землях Ленобласти началось строительство 0,69 млн кв. м жилья, а в границах Петербурга – почти 1,2 млн кв. м.

Интересная тенденция – резкое увеличение среди петербургских новостроек доли объектов, не входящих в проекты комплексного освоения территорий. Год назад к этой категории относилось всего 43% выведенного на рынок жилья. В этом году – уже 75% квадратных метров жилья в стартовавших проектах. То есть две из трех петербургских новостроек представляют собой жилые комплексы, строящиеся на уже освоенных территориях.

Одновременно замедляется новое строительство в рамках уже реализуемых проектов КОТ. В первом полугодии 2015 года к этой категории относилась почти половина нового предложения. В этом году – около четверти. Цифры подтверждают тенденцию, которую застройщики прогнозировали в интервью БН еще год назад: наиболее интересным и выгодным форматом в условиях стагнации становится строительство сравнительно небольших жилых комплексов в обжитых кварталах. Проекты в местах массовой застройки, требующие существенных вложений в инфраструктуру и рассчитанные на много лет, становятся для бизнеса менее привлекательными.

Впрочем, нет правил без исключений. Вспомним проект-миллионник в Красногвардейском районе Петербурга – ЖК «Цветной город», выведенный на рынок в мае компанией «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад».

Другой предсказание экспертов рынка и представителей строительного бизнеса – в кризис наиболее экономически целесообразно работать в сегментах комфорт и выше, так как они меньше пострадают от снижения спроса, соответственно, именно туда сместится активность девелоперов – пока не подтверждается цифрами.

В Санкт-Петербурге рванул вверх именно эконом-класс – на рынок в первом полугодии выведено почти 14 тыс. квартир в этом сегменте против 7 тыс. годом ранее. Тогда как объем нового предложения в классе комфорт сократился примерно на 5%, в бизнесе – на 30%, а в элите новостройки не появились вовсе.

Еще одна тенденция в предложении – снижение средней площади квартир. В ЖК, выведенных на рынок в январе-июне 2015 года, усредненная квартира превышала 44 «квадрата». В первом полугодии 2016-го она уменьшилась до 42,5 кв. м. Причем минимализм больше сказался на квартирографии петербургских ЖК, чем областных.

В новостройках Ленобласти средняя площадь уменьшилась за год с 39,3 до 38 кв.м. В Петербурге – с 49,3 до 45,4 кв.м.

«Очевидно, девелоперы подстраиваются под снизившуюся покупательскую способность населения и стараются предложить более дешевый продукт за счет уменьшения размера строящегося жилья», – полагает Ольга Романова.

Продажи выросли

Спрос в первой половине 2016 года оказался выше, чем в первые шесть месяцев предыдущего 2015 года. По данным компании Knight Frank St Petersburg, продажи по предварительным подсчетам выросли на 15%, до 1,7 млн кв. м.

Ипотека продолжает играть определяющую роль в формировании спроса: в начале прошлого года, до запуска государственной программы субсидирования ипотечных ставок, она стала причиной «провала» на рынке. В январе-феврале этого – привела к легкому ажиотажу и оживлению продаж.

«В первом квартале 2016 спрос, наоборот, был выше, чем обычно, поскольку перспективы продления господдержки ипотечного кредитования оставались неясны. И те, кто изначально хотел бы отложить приобретение жилья на более позднее время, старался во что бы то ни стало заключить договор долевого участия, пока еще действуют субсидируемые ставки», – говорит региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе Юлия Ружицкая. 

Как отмечает вице-президент NAI Becar Илья Андреев, слухи об отмене ипотеки с господдержкой повысил спрос в январе-феврале 2016 года на 10% по сравнению с началом предыдущего года. «После этого рост замедлился, но спрос остается стабильно высоким», – утверждает Илья Андреев. 

Доля ипотечных сделок остается значимой, но различается в зависимости от сегмента и маркетинговых стратегий компаний.

«На ипотеку во втором квартале пришлось 30% продаж. Доля покупок в рассрочку в сегменте масс-маркет достаточно стабильна. За последние два года она, за исключением февраля 2016, когда была очень велика доля продаж в ипотеку, занимает более 50%», – рассказывает о ситуации в группе ЛСР Юлия Ружицкая.

В «Полис Групп» обозначили долю продаж с привлечением банковских средств в 60%, в Glorax Development этот показатель доходит до 75%.

Цены стабильны

Рост спроса на фоне низкой базы первого полугодия 2015 года и постепенное сокращение нового предложения обеспечивают баланс на рынке.

«Средние цены квадратного метра на первичном рынке в классе масс-маркет с начала года остаются стабильными, однако стоимость квартир по-прежнему растет вместе со стадией готовности дома», – ккомментирует руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.

Данные «БН» говорят о том же. Средние цены цены на новостройки в границах Петербурга составили:

101
тыс. руб. за кв. м
в январе 2016 г.

100
тыс. руб. за кв. м
в июне 2016 г.

Изменение, как видим, несущественное.

  Первичный рынок
Индекс, руб. / кв. м: 100359.9
Изменение цен
за указаный период:
0.09%

Но этот показатель – средняя температура по больнице. Как мы неоднократно писали, динамика прайса зависит от качества, локации и стадии готовности объекта. Так, в компании RBI рассказали, что на наиболее успешные проекты компании цены за последние месяцы выросли на 6%.

«Очень сильно на цены влияет стадия готовности. Так, в последних числах мая в проекте “Новая Охта” мы вывели в продажу дом, срок ввода в эксплуатацию которого намечен на 2016 год. Стоимость квадратного метра в нем в среднем на 7% выше текущего предложения на этом же нашем объекте», – рассказывает Юлия Ружицкая.

Эксперты одновременно отмечают серьезную дифференциацию цен на рынке: неудачные проекты или объекты на «затоваренных» территориях постепенно дешевеют.

«В 2014 году нельзя было найти квартиру за 1,5 млн рублей, сейчас такого предложения много. Появляется все более дешевое предложение в локациях с высокой конкуренцией. В сегменте массового спроса есть  четыре основные территории застройки: Кудрово, Парнас, Девяткино, Мурино, на которых уже отмечается перенасыщение однотипного предложения и падение спроса», – рассуждает Илья Андреев.

Все опрошенные аналитики настаивают на росте цен во втором полугодии. Они связывают свои надежды, во-первых, с традиционным осенним оживлением спроса, и, во-вторых, с новым всплеском интереса со стороны покупателей, который проявится в случае завершения государственной программы поддержки ипотеки.

Кроме того, собеседники утверждают, что рост цен неизбежен по экономическим причинам.

«За последний год себестоимость строительства выросла не менее чем на 25%. Учитывая минимальную маржинальность новых проектов, застройщики будут вынуждены повышать стоимость квадратного метра», – напоминает Илья Андреев. До конца года, по его мнению, можно ожидать увеличения цен на строящееся жилье на 15%, на готовое – на 20%.

Комментарии (2)   |  

Добавить комментарий

Обнаружив неточность в тексте, выделите ее и нажмите Ctrl+Enter.

Любое воспроизведение, распространение, публичный показ, доведение до всеобщего сведения, перевод и другая переработка, а также иные предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации способы использования материалов, размещенных в сети интернет по адресу www.bn.ru, допускаются только с разрешения ее правообладателя – ООО «Управляющая компания ”Бюллетень недвижимости”» с учетом Правил заимствования.
СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЕ
Рейтинг@Mail.ru
Пользовательское соглашение
Политика конфиденциальности BN.ru
Система Orphus