16+ 20 ноября, понедельник
обновление в 19:00
Рынок жилья

Видео

Twitter BN.RU

пресс-релизы

Индексы БН.РУ


08.07.2016 | 08:00

Безопасность дольщика – в руках дольщика

Текст: Елена Денисенко    Фото: Александр Никольский

Выходя на рынок недвижимости, следует помнить: стопроцентной гарантии, что дом будет достроен, не существует, механизмы защиты дольщиков работают слабо. Вся ответственность за принятие правильного решения лежит исключительно на покупателе.

Как не стать обманутым дольщиком

Единственный верный способ не пополнить ряды обманутых дольщиков – купить готовое жилье в сданном доме. Однако «дисконт за риск» в 30-40% настолько привлекателен, что многие покупатели предпочитают приобретать квартиры на ранних стадиях строительства. Люди готовы рискнуть миллионами, несмотря на отсутствие стопроцентной гарантии, что объект будет достроен и ключ от жилища получен вовремя.

Как известно, договор долевого участия (ДДУ) в рамках 214-ФЗ защищает дольщика исключительно от двойных продаж, а также дает возможность отсудить у застройщика неустойку за нарушение сроков строительства.

Однако компании, продающие квартиры по ДДУ, затягивают сдачу объектов или банкротятся ничуть не реже своих коллег, работающих в формате ЖСК. Страхование ответственности застройщиков перед дольщиками, обязательное с начала 2015 года, не стало панацеей. И девелоперы, и страховщики, и банкиры считают его неработающим инструментом, который вряд ли поможет покупателям квартир в проблемной новостройке.

Контролирующие государственные и муниципальные органы ограничены в своих возможностях повлиять на процесс строительства. Аккредитация новостройки банком также не является «сертификатом надежности». Ведь кредитор мало чем рискует: если строительная компания уйдет с рынка, не завершив начатое, заемщику все равно придется возвращать взятый ипотечный кредит.

Вывод один: вступая в переговоры с продавцами, надо опираться на точные знания, сохранять трезвый рассудок и критически оценивать все нюансы сделки.

Совет первый. Требуем документы на землю

Начать оценку рисков надо с изучения документов. Первым делом следует затребовать документы на земельный участок, о чем многие забывают. Из бумаг должно быть ясно, что, во-первых, земельный участок находится у застройщика в собственности, в аренде (субаренде). Это касается и жилищно-строительных кооперативов, которые до 2011 года могли выступать инвесторами и заключать договоры о возведении домов с застройщиком. Но после вступления в силу поправок в Жилищный кодекс РФ ЖСК сами стали застройщиками и имеют право возводить многоквартирные дома на принадлежащей им земле.

Второе: в представленных документах должно указываться назначение земельного участка – для строительства многоквартирного дома. Если написано что-то иное (под общественно-деловую застройку, под индивидуальное жилищное строительство) – разворачивайтесь на 180 градусов и уходите, не слушая восклицания менеджеров о том, что вопрос об изменении статуса территории будет решен со дня на день.

ВАЖНО

Документы о собственности на земельный участок, проектная декларация и разрешение на строительство должны быть оформлены на одно юридическое лицо

Совет второй. Изучаем документы на строительство

Далее следует набраться терпения и перелопатить целую пачку документов, связанных со строительством объекта. Это проектная декларация (ПД) в последней редакции (застройщики нередко вносят в нее изменения по ходу дела), разрешение на строительство и технические условия (ТУ) на подключение к коммуникациям.

Важнейшим из триады является разрешение на строительство. До его получения застройщик не имеет права привлекать деньги дольщика ни по ДДУ, ни по договорам паенакопления ЖСК. В нем обозначен реальный (а не анонсируемый в отделе продаж) срок, до которого компания должна построить объект. Наконец, с 2015 года в этом документе должна присутствовать информация о наименовании строящегося объекта, его адресе, площади, этажности. Если описание будущего дома отличается от представленного в проектной декларации, то верить следует именно разрешению на строительство.

К слову, если для вас, будущего жильца нового квартала, критически важно, чтобы под боком был детский сад, школа, торгово-развлекательный центр, не полагайтесь на рассказы о том, что «вся инфраструктура запроектирована». Первоначальные проекты нередко отличаются от итогов их реализации в лучшую сторону. Потому посулам о развитии территории можно верить только в том случае, если девелопер их подкрепляет разрешениями на строительство объектов инфраструктуры.

С ТУ разобраться неспециалисту намного сложнее. Но очевидные несообразности все же выцепить можно. К примеру, встречаются ТУ, в которых предусмотрено явно недостаточное электроснабжение будущего ЖК. Или энергоснабжающая организация обещает дать столько мощности новому дому, сколько будет свободно на момент подключения.

ВАЖНО

Если разрешение на строительство дома отсутствует, процесс покупки квартиры следует немедленно прервать

Совет третий. Мониторим цены

Настораживающим фактором являются демпинговые цены и слишком щедрые акции. Однако это не всегда сигнал тревоги: нередко новые объекты выводят на рынок по очень привлекательным ценам, а в преддверии праздников или в период спада продаж предлагают скидки и прочие бонусы. Но придется потрудиться, чтобы отличить одно от другого.

Прежде всего необходимо сравнить стоимость квартир в аналогичных ЖК. Для анализа выбираем новостройки, расположенные в одной локации, относящиеся к одному классу и находящиеся примерно на одном этапе строительства. Различие цен в 10-15% вполне нормально. Но если квартиры предлагаются на 25-40% дешевле рынка, это уже явный демпинг, который должен насторожить. В таком случае следует изучить историю ценообразования на квартиры в данном объекте. Если прайс не повышается по мере строительства дома, акции затягиваются на полгода и более, а скидки выглядят неправдоподобно привлекательными и носят хронический характер, стоит очень крепко задуматься об экономической ситуации в компании.

ВАЖНО

Если в новостройке, несмотря на цены ниже рыночных и затяжные акции, продажи идут вяло, это плохой признак

Совет четвертый. Знакомимся с бэкграундом застройщика

Прежде чем заключить договор, следует изучить историю строительной компании, портфель ее объектов и почитать форумы дольщиков. Эти советы банальны донельзя, хотя порой не работают. Банкротятся или увязают в долгостроях застройщики, присутствующие на рынке много лет, построившие не один десяток домов и десятки новостроек по всей стране. Напротив, есть примеры, когда небольшая компания, не занимавшаяся ранее жилищным строительством, аккуратно и в срок сдает единственный объект.

Однако все же при оценке рисков следует помнить, что долгожитель рынка предпочтительнее, чем новичок. Застройщик, у которого в работе несколько новых объектов, выглядит более надежным, чем собственник единственной новостройки. Компания, не замеченная ранее в переносе сроков ввода домов в эксплуатацию, окажется, скорее всего, более надежным партнером, чем та, у которой вошло в привычку продлять разрешение на строительство.

ВАЖНО

Открытые интернет-источники: официальные сайты комитета по строительству, арбитражного суда, форумы дольщиков, специализированные порталы по недвижимости – дают возможность получить полный портрет застройщика

Совет пятый. Своими глазами

Последний момент – посещение строительной площадки. Во-первых, это дает возможность на практике проверить информацию рекламных буклетов вроде «пять минут пешком до метро» или «развитая торговая инфраструктура в шаговой доступности».

Во-вторых, хотя на стройплощадку не пускают посторонних, активность работы вполне можно оценить, как только стены будущего дома поднимутся выше забора. Непрофессионал может не понять, что именно происходит на стройке. Но количество техники, работающих людей, а также состояние самой площадки все же говорят о многом. Если узнать, когда застройщик приступил к работам, можно понять, насколько динамично идет процесс.

ВАЖНО

Следует заглянуть в ближайший к новостройке детский сад или школу и поинтересоваться, действительно ли у них найдутся места для маленьких новоселов

Завершающий штрих – посетив строительную площадку и офис, изучив объект на местности и познакомившись со всеми документами, не спешите брать ручку и подписывать договор. Отложите принятие окончательного решения на пару дней или хотя бы на ночь. Не зря говорится, что утро вечера мудренее.

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ «Жилые комплексы»

Квартиры с видом на лес: микрорайон Южный

20.11.2017
Квартиры с видом на лес: микрорайон Южный

Покупка новостройки: когда меньше, да лучше

17.11.2017
Покупка новостройки: когда меньше, да лучше

Жить на природе: перспективные проекты

08.11.2017
Жить на природе: перспективные проекты

Предложение выросло на отмене долевки

03.11.2017
Предложение выросло на отмене долевки

Лиговский проспект: квартиры «на вырост»

26.10.2017
Лиговский проспект: квартиры «на вырост»

Нестандартные планировки: почти за бесплатно

25.10.2017
Нестандартные планировки: почти за бесплатно

Планировки квартир: оптимизируй это

12.10.2017
Планировки квартир: оптимизируй это

На рынок выведены квартиры с отделкой в ЖК «UP-квартал Московский»

09.10.2017
На рынок выведены квартиры с отделкой в ЖК «UP-квартал Московский»

На рынок выведены квартиры в 8 корпусе ЖК «Виктория»

09.10.2017
На рынок выведены квартиры в 8 корпусе ЖК «Виктория»

На рынок выведены квартиры в ЖК Botanica

04.10.2017
На рынок выведены квартиры в ЖК Botanica

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ «Жилищный практикум»

Как накопить деньги на квартиру

17.10.2017
Как накопить деньги на квартиру

Как уменьшить стоимость отделки

11.10.2017
Как уменьшить стоимость отделки

Посуточная аренда: выжимаем из квартиры максимум

29.09.2017
Посуточная аренда: выжимаем из квартиры максимум

Продажа доли квартиры: сложно, но можно

11.09.2017
Продажа доли квартиры: сложно, но можно

Беспроцентный заем: экономия для очередников

18.08.2017
Беспроцентный заем: экономия для очередников

Интернет оставил риэлторов без работы?

23.06.2017
Интернет оставил риэлторов без работы?

Как купить квартиру с помощью материнского капитала

14.06.2017
Как купить квартиру с помощью материнского капитала

Сколько стоит ремонт в квартире

13.06.2017
Сколько стоит ремонт в квартире

Ипотечное страхование: как уменьшить выплаты

09.06.2017
Ипотечное страхование: как уменьшить выплаты

Сколько стоит доля в квартире

05.06.2017
Сколько стоит доля в квартире

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ «214-ФЗ»

Прямыми запретами власть ничего не добьется

16.11.2017
Прямыми запретами власть ничего не добьется

Долевое строительство: вопрос выживания

13.10.2017
Долевое строительство: вопрос выживания

Законы и последствия

10.10.2017
Законы и последствия

По новым правилам никто строить не хочет

14.09.2017
По новым правилам никто строить не хочет

Сколько денег сможет вернуть обманутый дольщик

28.08.2017
Сколько денег сможет вернуть обманутый дольщик

Как продать ипотечную квартиру по переуступке

14.04.2017
Как продать ипотечную квартиру по переуступке

ФЗ-214: что должно быть на сайте застройщика

21.03.2017
ФЗ-214: что должно быть на сайте застройщика

Новые правила долевого строительства

14.12.2016
Новые правила долевого строительства

214-ФЗ: уравнение с несколькими неизвестными

21.10.2016
214-ФЗ: уравнение с несколькими неизвестными

Банкротство кооператива: особый путь

10.10.2016
Банкротство кооператива: особый путь

Комментарии (10)   |  

Добавить комментарий

Обнаружив неточность в тексте, выделите ее и нажмите Ctrl+Enter.

Любое воспроизведение, распространение, публичный показ, доведение до всеобщего сведения, перевод и другая переработка, а также иные предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации способы использования материалов, размещенных в сети интернет по адресу www.bn.ru, допускаются только с разрешения ее правообладателя – ООО «Управляющая компания ”Бюллетень недвижимости”» с учетом Правил заимствования.
СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЕ
Рейтинг@Mail.ru
Пользовательское соглашение
Политика конфиденциальности BN.ru
Система Orphus