16+ 20 ноября, понедельник
обновление в 19:00
Рынок жилья

Видео

Twitter BN.RU

пресс-релизы

Индексы БН.РУ


22.06.2016 | 08:00

Центр города: реконструкция или перестройка?

Текст: Елена Денисенко    Фото: Алексей Александронок

Надо вести с людьми диалог напрямую и объяснять, что если не запустить процесс изменений и восстановления разрушающихся зданий, мы потеряем центр Петербурга, считает президент Холдинга RBI (входят компании «Северный город» и RBI) Эдуард Тиктинский.

– В последние несколько недель активизировался очередной раунд очень долгой петербургской дискуссии: что нам делать с центром города. Перестраивать или сохранять?

– Для того чтобы что-то делать, надо понимать – зачем? Какова цель? Русский язык очень богатый, каждое слово имеет значение. Если мы говорим «сохранение центра», то контекст один, если «недопущение изменений», абсолютно другой.

По сути, самое важное, о чем надо договориться, это констатировать текущее состояние дел. От этого можно двигаться дальше.

– И каково текущее состояние дел, по вашему мнению?

– Я считаю, текущее состояние дел таково: огромный центр Петербурга с десятками тысяч зданий, которые построены в XVIII – начале XX века, сегодня разрушается. Чтобы это констатировать, не надо ходить по домам, в каждую квартиру – нет смысла исследовать каждое строение снаружи и изнутри, ни лазером, ни визуально. Достаточно сделать грубую прикидку.

Есть нормативные сроки износа зданий, примерно 100 лет. Далее без капитального ремонта оно не может служить людям. Думаю, не ошибусь, если назову вилку, в которую укладывается выбытие построек в центре города по причине старения. Это от 100 до 300 домов в год.

Даже в советское время центр города недофинансировался; хорошо, предположим, что денег хватало и старинные здания ремонтировали и реконструировали вовремя. Однако с 1990 года однозначно идет недофинансирование.

Сколько домов в центре восстанавливались любым способом последние четверть века? Это вполне статистические данные. Не знаю, что было в начале 1990-х, но сейчас в год реконструируют пару десятков зданий, не больше. То есть разрушается на порядок больше, чем восстанавливается.

Активисты движения «Красивый Петербург» говорят, что, по их данным, в городе 934 аварийных здания. Думаю, на самом деле их больше, но пусть даже 934. Что происходит, если у вас на учете 934 здания, ежегодно к ним прибавляется от 100 до 300 единиц, а отремонтировать вы можете только 25?

– Очевидно, аварийные постройки будут разрушаться.

– Это и есть базовая предпосылка. Отталкиваясь от нее, нам надо центр восстанавливать (это правильное слово, раз разрушается – речь должна идти именно о восстановлении).

– Как именно восстанавливать? Открыть центр Петербурга для новой застройки и запустить девелоперов?

– Всех пустить и все разрешить – конечно, нет, но и запрещать любую активность тоже неправильно. Если бы в начале 1990-х было такое градостроительное законодательство, как сейчас, практически ничего из того, что построили, не появилось бы в центральных районах города. Вероятно, и не должно было появляться.

Но говорить о том, что центр сильно пострадал от агрессивных застройщиков, тоже не следует. Мое мнение – не пострадал, в Петербурге есть единичные градостроительные ошибки, их не более десятка.

Сейчас маятник законодательства качнулся в другую сторону – все большего ужесточения правил. И это тоже непреложный факт. Уже приняты новые Правила землепользования и застройки, в них прописаны градостроительные нормативы, в частности по парковкам и озеленению, которые ужесточают ситуацию для девелоперов.

Затем планируется принять 820-й закон о центре Петербурга и через переходный период распространить эти градостроительные нормативы на центр города.

Далее возникает вопрос: а что после этого можно будет построить? Или какую реконструкцию провести?

Во-первых, действуют нормы по инсоляции. И для центра они такие же, как для новых районов. То есть люди живут в разрушающихся домах-колодцах, буквально окна в окна, постоянно недополучая солнца, – это нормально.

Но как только вы берете объект на реконструкцию, то в соответствии с новыми правилами уже не можете сдать его как жилой дом – не проходит по инсоляции.

Как быть с паркингами, озеленением? Предположим, беретесь вы за новый объект, и вам говорят: вы должны его обеспечить парковочными местами и зеленью по тем же нормативам, что жилой комплекс в спальном районе.

И когда вы начинаете его «сажать» на участок, то видите, что надо сделать шестиуровневый углубленный паркинг, насыпать полтора метра земли на стилобат под озеленение. Может быть, останется место для дома. Квадратный метр в таком доме будет золотым. Вот именно в эту сторону движется сейчас законодательство.

– Необходимы особые нормативы для центра города, об этом уже много лет говорят девелоперы.

– Если мы хотим остановить разрушение центра и начать его восстанавливать, то надо принять специальное законодательство для исторической части Петербурга, где нормы по инсоляции, паркингу, озеленению и прочему будут иными. Нормативы для центра города вполне просчитываемы.

Они должны исходить из того, что проект реконструкции разрушающегося здания как минимум не ухудшает существующую ситуацию по всем важным градостроительным показателям (инсоляция, парковка, зелень) и экономически реализуем.

– Для вас есть стоп-линия, за которую нельзя заходить ради улучшения экономики строительства и реконструкции проектов в центре города?

– Все базовые правила застройки центра должны быть сохранены: высота домов, длина фасадов, коэффициент использования территории, далее – экспертная история, но точку в ней должен ставить Градостроительный совет. Потому что закон что дышло, и экспертизы проводят люди. Два эксперта могут дать противоречащие друг другу заключения, и ни один при этом не нарушит действующее законодательство. Вопрос трактовки.

– Какие гарантии, что Градсовет встанет на сторону более лояльного к девелоперу эксперта?

– Здравый смысл. Если у вас центр города в прекрасном состоянии и стоит очередь из инвесторов, ждущих возможности в нем что-то реконструировать или построить, то можно занимать жесткую позицию и дать команду КГИОПу запрещать все. Но если ситуация другая (а в Петербурге она другая), тогда надо искать какие-то решения. Ведь инвесторов в центре становится все меньше, работать отваживаются единицы.

Но проще все запретить. Потому что любая попытка строительства или реконструкции в центре города сразу наталкивается на возмущение активной общественности (не хочу их называть градозащитниками), которые обвиняют девелоперов в колонизации центра, в попытках вытеснить живущих там людей на окраины. Но это тоже экономическая история.

По закону собственники должны содержать свою недвижимость, а значит, проводить капитальный и текущий ремонт за счет собственных средств. Где эти деньги? Их нет.

Есть еще один разрез этой проблемы. Должно быть тихо, потому что накануне выборов никому не нужны шум и скандалы. А 100-200 организованных людей очень даже способны создавать шум и скандалы.

– И все же: что лично вам кажется предпочтительнее – реконструкция или перестройка?

– Это вопрос не предпочтений, а глубины проблематики. Независимые консультанты должны дать заключения, насколько глубокие нужны изменения, чтобы переломить тренд на разрушение центра. Если у нас минус две сотни зданий каждый год, то надо понять, что мы способны сохранять, а что придется перестраивать.

На первоначальном этапе нужно определиться с направлением концептуально. Не хотел бы забегать вперед, но мне кажется, не везде можно обойтись реконструкцией, где-то придется воссоздавать, пусть и в существующих габаритах.

Если человек покупает квартиру в центре, то у него есть определенные требования. Одно дело, когда ты живешь с видом, скажем, на Исаакиевский собор – можно и без гаража обойтись. Но когда покупаешь квартиру в третьем дворе, то ожидаешь определенного уровня комфорта.

Тот же подземный паркинг – но при его строительстве глубокой реконструкции здания не избежать.

– Какой город с историческим центром, на ваш взгляд, нашел оптимальный баланс между сохранением и развитием?

– Мне кажется, опыт Барселоны весьма полезен. Важно, чтобы жители были включены в процесс. Хотя это трудоемко, надо вести с людьми диалог напрямую и объяснять, что ситуация такова, какова она есть, и если не запустить процесс изменений, то мы потеряем центр.

В Барселоне это было даже сложнее сделать, чем сейчас Петербургу. Там пришлось проводить обсуждение и заручаться поддержкой населения, так сказать, в реале. Но нынешний уровень развития интернет-технологий таков, что при желании инициировать диалог с горожанами проще. Конечно, если такое желание есть.

Обнаружив неточность в тексте, выделите ее и нажмите Ctrl+Enter.

Любое воспроизведение, распространение, публичный показ, доведение до всеобщего сведения, перевод и другая переработка, а также иные предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации способы использования материалов, размещенных в сети интернет по адресу www.bn.ru, допускаются только с разрешения ее правообладателя – ООО «Управляющая компания ”Бюллетень недвижимости”» с учетом Правил заимствования.
СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЕ
Рейтинг@Mail.ru
Пользовательское соглашение
Политика конфиденциальности BN.ru
Система Orphus