Видео

Twitter BN.RU

пресс-релизы

Индексы БН.РУ


25.05.2016 | 00:00

Рынок жилья: без системных решений

Текст: Елена Денисенко    Фото: из личного архива Александра Крапина, Алексей Александронок

Правительство страны все больше внимания уделяет стратегии развития строительной отрасли. О том, приведут ли запланированные меры к оживлению строительного рынка, рассуждает генеральный директор аналитического агентства RWAY Александр Крапин.

– Как вы полагаете, каким образом Госсовет по строительству, который прошел 17 мая, повлияет на будущее рынка строящегося жилья?

– Это мероприятие действительно могло бы стать ключевым событием года. При условии, что по его итогам были бы приняты системные решения, эффективно способствующие решению целевых задач инвестиционно-строительного рынка. Но пока, увы, мы этого не видим.

– Целевые задачи – это какие, на ваш взгляд?

– Они понятны: обеспечение современным жильем домохозяйств страны. Современное – это комфортабельное, энергоэффективное и экологичное, вводимое вместе с объектами социальной и иной инфраструктуры. По оценкам экспертов RWAY, до двух третей жилищного фонда не удовлетворяет в настоящее время этим критериям.

Достаточно очевидно, что развивать рынок необходимо только с помощью системных мер по стимулированию как спроса, так и предложения. И необходимо гармонизировать их динамику, так как опережающий рост спроса приводит к дефициту жилья на рынке, а опережающий рост предложения – к затовариванию рынка и депрессии на инвестиционно-строительном рынке.

– Давайте начнем со спроса. В каком он состоянии? И возможно ли стимулировать его в условиях падающей экономики?

– Спрос не в самом лучшем состоянии: он снизился за последние полтора-два года минимум на 25-30% даже со стороны 10-15% наиболее обеспеченных домохозяйств страны. Ведь решения власти не дают этим домохозяйствам просчитать основные риски по ведению бизнеса на рынке жилья с помощью сдачи его в аренду или продажи на заключительных стадиях реализации проектов.

Поскольку до 70-75% домохозяйств не могут самостоятельно решить задачу улучшения своих жилищных условий, необходимо активно развивать сектор арендного жилья, в том числе и такой сегмент рынка, как аренда социального жилья. Однако подобных системных решений принято пока не было. Есть лишь фрагментарные мысли на эту тему, несмотря на то, что в рабочую группу по подготовке Госсовета поступило более 120 таких предложений. Можно допустить, что такие меры рассматривались в ходе подобных мероприятий и ранее. Но системного подхода пока нет.

– А что со стимулированием предложения? Похоже, пока застройщики взяли курс на сокращение объемов строительства?

– Для корректности необходимо отметить, что системные решения все же принимаются властью. Но они больше дестабилизируют ситуацию на инвестиционно-строительном рынке. Например, идея о замене института долевого участия в строительстве жилья на проектное финансирование. Формально – это забота о защите прав дольщиков. На деле в среднесрочной перспективе такой подход не будет способствовать увеличению объемов строительства жилья. Большинство российских застройщиков выступает против этой инициативы, поскольку она уже привела к снижению объемов строительства жилья на 16,1% по итогам I квартала 2016 года. Главным выгодоприобретателем от этого шага могут стать банки, и, прежде всего, крупные банки, хотя их представители публично опровергали лоббирование подобного решения федеральной власти.

На последнем Госсовете было много сообщений о предыдущих достижениях по строительству жилья, а также несколько отнюдь не новых предложений по мерам, которые могут стабилизировать ситуацию на рынке и, возможно, будут способствовать увеличению объемов строительства жилья в ближайшие годы.

Но, повторюсь, активизация инвестиционной-строительной деятельности невозможна без восстановления и роста спроса. Самый простой ответ на вопрос о методах стимулирования спроса вы сами знаете – повышать доходы населения. Задача увеличения доходов домохозяйств должна быть ключевой для власти в условиях рыночной экономики. Пока этого не происходит из-за малой степени монетизации экономики (отношение денежной массы к ВВП), которая практически в 2,8 раза меньше среднемировых значений (порядка 45% против 125%).

Дефицит денег не только не дает создавать дополнительные рабочие места, в том числе и высокооплачиваемые, но и существенно тормозит развитие существующих секторов экономики. Уже неоднократно приводились примеры, что производство в России стагнирует за счет высокой стоимости денег. Формальной причиной этого является недостаточный объем денежной массы в экономике России, а ответственным участником рынка, во многом определяющим денежно-кредитную политику нашей страны, – Центральный банк РФ.

– Если все так ясно, почему не принимаются правильные решения?

– Думаю, потому, что это кому-то выгодно.

– Кому?

– Вполне очевидно, что сильным игрокам мирового рынка. Россия при такой денежно-кредитной политике не может быть конкурентоспособной на мировом рынке, а ее внутренний рынок долгое время был открыт для импорта широкой номенклатуры товаров при существенно заниженном курсе рубля относительно основных валют мира. Относительно низкая конкурентоспособность российского бизнеса позволяла сильным игрокам мирового рынка поглощать интересующие их активы и не допускать развития не только отдельных предприятий, но и целых секторов рынка. Часть представителей власти проводит в России компрадорскую политику, и об этом практически не сообщают различные средства массовой информации.

– Ну почему не сообщают? Утечка капиталов за рубеж – не секрет, как и распродажа природных ресурсов. Другой вопрос, почему этот процесс неостановим?

– Для ответа на этот вопрос необходимо вспомнить историю нашей страны конца 1980-х годов. Именно тогда Запад начал ключевую операцию по формированию компрадорской составляющей внутри нашей страны. В этот период многие дети и внуки советской номенклатуры поехали на обучение в лучшие университеты мира. После распада СССР из их числа сформировалась бизнес-элита России и других стран СНГ. Не удивительно, что в 1990-е годы большинство управленческих решений власти отражало интересы сильных игроков мирового рынка. Именно тогда была сформирована мощная компрадорская составляющая в системе управления Россией. Она включает внушительный корпус экспертов, во многом блокирующий принятие эффективных решений для развития нашей страны. Именно поэтому российское законодательство столь масштабно количественно (более 6,5 тыс. законов) и при этом неэффективно.

Переломить ситуацию непросто. Начинать движение в этом направлении необходимо с кардинальной реформы денежно-кредитной системы, которая бы стимулировала рост внутреннего рынка в части производства и не способствовала росту спекулятивных операций на финансовом рынке страны.

– Если вернуться к рынку недвижимости, какое будущее его ждет в нынешней парадигме правительственных решений?

– Если рынок жилья не пройдет процедуру реинжиниринга в ближайшие годы, то плановые показатели ежегодных объемов ввода жилья (100-140 млн кв. м) не будут достигнуты. По нашей оценке, ежегодный объем ввода жилья составит в 2016 году порядка 60-65 млн кв. м, а не 76 млн кв. м, как прогнозирует Минстрой России. И этот объем будет поддерживаться строительным бизнесом в ближайшие 5-7 лет для сохранения баланса спроса и предложения с учетом реальной себестоимости жилья.

По прогнозам экспертов RWAY, стоимость жилья за 2016 год снизится минимум на 12-15% в большинстве регионов России из-за снижения спроса со стороны домохозяйств и сохранения негативной ситуации на рынке труда. Вместе с тем попытки повышения цен будут предприниматься сильными игроками российского рынка уже осенью текущего года, например, под предлогом роста цен на основные виды строительных материалов. Однако, по нашему мнению, устойчивый рост цен на жилье возможен только после существенного изменения денежно-кредитной политики – значительного повышения монетизации российской экономики.

Обнаружив неточность в тексте, выделите ее и нажмите Ctrl+Enter.

Любое воспроизведение, распространение, публичный показ, доведение до всеобщего сведения, перевод и другая переработка, а также иные предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации способы использования материалов, размещенных в сети интернет по адресу www.bn.ru, допускаются только с разрешения ее правообладателя – ООО «Управляющая компания ”Бюллетень недвижимости”» с учетом Правил заимствования.
СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЕ
Рейтинг@Mail.ru
Пользовательское соглашение
Политика конфиденциальности BN.ru
Система Orphus